Nuda propiedad en la Comunidad Valenciana: mercado y fiscalidad

La Comunidad Valenciana es el tercer mercado inmobiliario de España y uno de los más dinámicos para la nuda propiedad. Con la Costa Blanca como imán para inversores internacionales, ciudades como Valencia y Alicante con precios competitivos, y una fuerte comunidad de jubilados europeos, la región ofrece oportunidades abundantes.

Mercado inmobiliario valenciano

Precios por provincia

Provincia	Precio medio (€/m²)	Tendencia	Demanda internacional
Valencia	1.500 - 3.000	Alcista	Media-alta
Alicante	1.400 - 3.500	Alcista fuerte	Muy alta (Costa Blanca)
Castellón	900 - 1.600	Estable	Baja-media

Valencia capital

• Ciutat Vella y Eixample: zona premium. 2.200-3.000 €/m².
• Ruzafa y El Carmen: barrios en auge con demanda creciente.
• Benimaclet y Campanar: zonas residenciales consolidadas.
• Poblados Marítimos (Malvarrosa): playa urbana con precios moderados.

Alicante y Costa Blanca

La Costa Blanca es la zona estrella para nuda propiedad en la comunidad:

• Alicante capital: centro con servicios completos. 1.500-2.500 €/m².
• Benidorm: alta densidad turística, fuerte demanda internacional. 1.800-3.000 €/m².
• Jávea, Dénia, Calpe: comunidad extranjera consolidada (británicos, alemanes, escandinavos). 2.000-3.500 €/m².
• Torrevieja y Orihuela Costa: precios accesibles con gran comunidad internacional. 1.200-2.000 €/m².
• Elche: precios moderados. 1.000-1.600 €/m².

Castellón

• Mercado más contenido y accesible.
• Castellón capital y Benicàssim como zonas principales.
• Oportunidades para inversores con presupuesto moderado.

Particularidades legales

La Comunidad Valenciana se rige por el Código Civil español (derecho común). Aunque históricamente tuvo fueros propios, actualmente no existe un derecho civil valenciano vigente en materia de usufructo y nuda propiedad.

Para una explicación completa, consulta qué es la nuda propiedad.

Fiscalidad en la Comunidad Valenciana

ITP del 10%

La Comunidad Valenciana aplica un ITP general del 10%, uno de los más altos de España:

Tipo	Porcentaje
Tipo general	10%
Vivienda habitual (menores de 35 años, hasta 180.000 €)	8%
Familias numerosas	4%
Personas con discapacidad	4%

Impuesto de Sucesiones

La Comunidad Valenciana tiene bonificaciones del 50% al 75% para herencias entre familiares directos (según base imponible), inferiores a las de Madrid o Andalucía.

Comparativa fiscal

Comunidad	ITP general
Comunidad Valenciana	10%
Madrid	6%
Andalucía	7%
Cataluña	10%
Murcia	8%

Para más detalles fiscales, consulta nuestra guía de impuestos.

Comunidad de jubilados extranjeros

La Costa Blanca acoge una de las mayores comunidades de jubilados europeos de España. Esto crea un mercado de nuda propiedad con características propias:

• Vendedores extranjeros: jubilados que compraron hace 20-30 años y buscan liquidez.
• Compradores internacionales: inversores europeos que conocen la zona.
• Documentación bilingüe: las operaciones pueden requerir traducciones juradas.
• NIE y representación fiscal: aspectos a gestionar para no residentes.

Perfil del vendedor

Vendedores españoles

• Edad: 70-82 años en capitales de provincia.
• Vivienda: pisos de 80-110 m² en Valencia o Alicante.
• Motivación: complementar pensión, mejorar calidad de vida.

Vendedores extranjeros (Costa Blanca)

• Británicos, alemanes, escandinavos jubilados.
• Propiedades en la costa de 150.000 - 400.000 €.
• Buscan liquidez manteniendo su hogar en España.

Para más información, consulta nuda propiedad para personas mayores.

Ejemplo práctico

Situación: Vicente tiene 75 años y posee un piso de 95 m² en el Eixample de Valencia valorado en 250.000 euros.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 75 = 14% → 250.000 × 14% = 35.000 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 250.000 - 35.000 = 215.000 €
3. Precio de mercado ofrecido: 145.000 € (58% del valor total)
4. ITP para el comprador: 215.000 × 10% = 21.500 €

Resultado: Vicente recibe 145.000 €, sigue en su piso y está exento de IRPF.

Calcula tu caso con nuestra calculadora. Más información en cómo calcular el valor.

Ventajas en la Comunidad Valenciana

1. Fuerte demanda internacional: facilita encontrar compradores en la costa.
2. Clima excepcional: atractivo permanente para inversores y residentes.
3. Precios competitivos: relación calidad-precio superior a Cataluña o Baleares.
4. Conexiones: AVE Valencia-Madrid, aeropuerto de Alicante-Elche.
5. Coste de vida moderado: inferior a Madrid o Barcelona.
6. Derecho común: sin complicaciones de derecho foral.

Proceso de venta en la Comunidad Valenciana

Vender la nuda propiedad en esta comunidad sigue un proceso estructurado en seis pasos:

1. Valoración profesional de la vivienda: un tasador homologado determina el valor de mercado actual. En zonas costeras con fuerte componente internacional, conviene recurrir a tasadores con experiencia en el mercado local, ya que los precios pueden variar significativamente entre urbanizaciones próximas.

2. Cálculo del valor de la nuda propiedad: se aplica la fórmula fiscal basada en la edad del usufructuario (89 menos la edad). Para entender el detalle de esta operación, consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.

3. Búsqueda de comprador: el plazo medio varía según la ubicación. En la costa, donde la demanda internacional es fuerte, las operaciones se cierran en 3 a 5 meses. En las capitales de provincia como Valencia, Alicante o Castellón, el plazo habitual es de 4 a 7 meses.

4. Firma ante notario: ambas partes acuden a la notaría para otorgar la escritura de compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. En operaciones con compradores o vendedores extranjeros, es habitual preparar documentación bilingüe y contar con un intérprete si alguna parte no domina el castellano.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: la escritura se presenta en el registro correspondiente para que conste la nueva titularidad del nudo propietario y el derecho de usufructo del vendedor.

6. Liquidación fiscal: el comprador abona el ITP (10% sobre el valor fiscal de la nuda propiedad) ante la Agencia Tributaria Valenciana en un plazo de 30 días hábiles desde la firma.

Consideraciones específicas de la Comunidad Valenciana

Antes de formalizar una operación de nuda propiedad en esta comunidad, conviene tener en cuenta varios requisitos normativos propios:

• Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación: es obligatoria para transmitir una vivienda en la Comunidad Valenciana. Si la vivienda tiene más de cinco años, se necesita la licencia de segunda ocupación, que certifica que el inmueble cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Obtenerla puede llevar varias semanas, por lo que conviene solicitarla con antelación.

• Certificación energética: el certificado de eficiencia energética es obligatorio en toda compraventa. Debe estar registrado en el IVACE (Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial) y tener una vigencia máxima de diez años.

• Viviendas en zona costera: las propiedades situadas cerca del litoral están sujetas a la normativa de costas, que establece servidumbres de protección y tránsito. Es imprescindible verificar que la vivienda no se encuentra en zona de dominio público marítimo-terrestre ni afectada por concesiones administrativas.

• Regulación de vivienda turística: si el usufructuario tiene intención de alquilar la vivienda de forma temporal o turística, debe cumplir con el decreto valenciano de viviendas de uso turístico, que exige licencia municipal y registro autonómico. Este aspecto es especialmente relevante en la costa y debe quedar claro en el contrato de nuda propiedad.

• ITP del 10% como factor de negociación: al ser uno de los tipos más altos de España, el ITP del 10% es un elemento que incide directamente en la negociación del precio. Los compradores lo consideran al calcular la rentabilidad de la inversión, lo que puede traducirse en ofertas ligeramente más ajustadas.

Para conocer en detalle qué puede y qué no puede hacer cada parte, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y del nudo propietario.

La Costa Blanca: el gran mercado internacional

La Costa Blanca constituye, junto con la Costa del Sol, el principal mercado de inversión inmobiliaria internacional en España, y la nuda propiedad no es una excepción.

Localidades como Benidorm, Jávea, Dénia y Calpe albergan comunidades extranjeras consolidadas desde hace décadas. Británicos, alemanes, escandinavos, belgas y neerlandeses han establecido núcleos residenciales permanentes con asociaciones, comercios y servicios en sus idiomas. Esta estabilidad demográfica genera un flujo constante de operaciones inmobiliarias, incluidas ventas de nuda propiedad por parte de jubilados que buscan liquidez sin abandonar su hogar.

La infraestructura para residentes internacionales es un factor diferencial. La zona cuenta con hospitales públicos y privados con atención en varios idiomas, centros de salud con experiencia en población extranjera y una amplia red de profesionales (abogados, gestores, asesores fiscales) especializados en clientes no hispanohablantes.

El aeropuerto de Alicante-Elche, con más de 15 millones de pasajeros anuales y conexiones directas con las principales capitales europeas, actúa como puerta de entrada para inversores y compradores potenciales. Esta conectividad facilita que un inversor residente en Múnich, Estocolmo o Manchester pueda visitar una propiedad y formalizar la operación con relativa facilidad.

En comparación con mercados limítrofes, la Costa Blanca ofrece precios más moderados que la Costa del Sol de Andalucía y una demanda internacional más consolidada que la Costa Cálida de Murcia, aunque esta última resulta atractiva por su ITP inferior (8%) y sus precios más accesibles.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor vender en Valencia o en la Costa Blanca?

Depende del perfil del comprador. En Valencia capital, la demanda es nacional. En la Costa Blanca, la demanda es fuertemente internacional. Plazo medio: 3 a 5 meses en costa, 4 a 7 meses en capitales.

¿Puedo vender la nuda propiedad si soy extranjero residente?

Sí. Necesitarás tu NIE, certificado de residencia fiscal y, si eres mayor de 65 años y es tu vivienda habitual, podrás beneficiarte de la exención en IRPF.

¿El ITP del 10% aplica a extranjeros?

Sí, el ITP no distingue entre nacionales y extranjeros. El comprador paga el 10% independientemente de su nacionalidad.

¿Necesito traducción jurada para vender a un extranjero?

No es obligatoria para la escritura pública, que siempre se redacta en español. Sin embargo, es muy recomendable disponer de una traducción jurada del contrato y de la documentación principal para que el comprador extranjero comprenda todos los términos de la operación. En el acto de firma, el notario puede nombrar un intérprete oficial si alguna de las partes no domina el castellano. Este servicio tiene un coste adicional moderado que suele asumir la parte que lo solicita. En la práctica, muchas notarías de la Costa Blanca cuentan con personal que habla inglés, alemán o francés, lo que agiliza considerablemente el proceso.

¿El ITP del 10% desanima a los inversores extranjeros?

Es un factor que los inversores tienen en cuenta, pero la demanda internacional se mantiene alta gracias al clima excepcional, la elevada calidad de vida y la revalorización constante de las propiedades en la costa. Los inversores experimentados compensan el coste fiscal negociando un precio de compra más ajustado. Además, comparado con los costes de adquisición en otros países europeos como Francia, Bélgica o Italia, el ITP del 10% sigue resultando competitivo en términos de carga fiscal total.

Conclusión

La Comunidad Valenciana combina un mercado dinámico con fuerte demanda internacional, precios competitivos y una calidad de vida excepcional. A pesar del ITP del 10%, la facilidad para encontrar compradores y la revalorización constante de la costa hacen de la nuda propiedad una opción muy viable en esta comunidad.

---

¿Tienes una propiedad en la Comunidad Valenciana? Contacta con nuestros expertos o usa nuestra calculadora.