Impuestos en la nuda propiedad: guía fiscal completa
Impuestos en la nuda propiedad: guía fiscal completa
La fiscalidad de la nuda propiedad es uno de los aspectos que más preocupa tanto a vendedores como a compradores. Conocer los impuestos aplicables, quién los paga y las posibles exenciones puede suponer un ahorro de miles de euros. En esta guía fiscal completa te explicamos todo lo que necesitas saber.
Resumen de impuestos en la nuda propiedad
Antes de entrar en detalle, veamos un resumen de los principales impuestos y quién los paga:
| Impuesto | ¿Quién paga? | ¿Cuándo? | Importe orientativo |
|---|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | Comprador | Al comprar | 6-10% del valor fiscal |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) | Al vender | Variable según municipio |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Declaración de la renta | 19-26% (posible exención) |
| IBI | Usufructuario | Anualmente | Variable según municipio |
| Notaría | Ambas partes | Al firmar | 600 € - 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Tras la firma | 200 € - 500 € |
ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
El ITP es el impuesto más relevante en la compraventa de nuda propiedad y lo paga el comprador.
¿Cómo se calcula el ITP en la nuda propiedad?
El ITP se calcula sobre el valor fiscal de la nuda propiedad, no sobre el pleno dominio. Este valor se determina siguiendo las reglas del artículo 26 de la Ley del ITP:
- Se determina el valor de referencia del inmueble (Catastro) o el precio de compra, el mayor de los dos.
- Se calcula el valor del usufructo según la edad del usufructuario.
- Se resta el valor del usufructo al valor total para obtener el valor de la nuda propiedad.
Cálculo del valor del usufructo (regla del 89)
La fórmula fiscal para calcular el valor del usufructo es:
Valor del usufructo (%) = 89 - edad del usufructuario
Con un mínimo del 10% (para mayores de 79 años) y un máximo del 70% (para menores de 20 años).
| Edad del usufructuario | Valor usufructo | Valor nuda propiedad |
|---|---|---|
| 65 años | 24% | 76% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 75 años | 14% | 86% |
| 79+ años | 10% (mínimo) | 90% |
Ejemplo práctico de ITP
Situación: Compras la nuda propiedad de una vivienda en Madrid. El usufructuario tiene 75 años. Valor de referencia: 300.000 €.
- Valor del usufructo: 89 - 75 = 14% → 300.000 × 14% = 42.000 €
- Valor de la nuda propiedad: 300.000 - 42.000 = 258.000 €
- Tipo de ITP en Madrid: 6%
- ITP a pagar: 258.000 × 6% = 15.480 €
Importante: el ITP se calcula sobre el valor fiscal, no sobre el precio realmente pagado. Si pagas 180.000 € pero el valor fiscal de la nuda propiedad es 258.000 €, el ITP se calcula sobre los 258.000 €.
Tipos de ITP por comunidad autónoma
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Tipo reducido (posible) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 3,5% (VPO) |
| Aragón | 8-10% | - |
| Asturias | 8-10% | - |
| Baleares | 8-11% | - |
| Canarias | 6,5% | - |
| Cantabria | 10% | 8% (vivienda habitual) |
| Castilla-La Mancha | 9% | - |
| Castilla y León | 8% | - |
| Cataluña | 10% | 5% (vivienda habitual menores de 33 años) |
| Comunidad Valenciana | 10% | - |
| Extremadura | 8-11% | - |
| Galicia | 9% | - |
| La Rioja | 7% | - |
| Madrid | 6% | - |
| Murcia | 8% | - |
| Navarra | 6% | - |
| País Vasco | 4% | - |
Nota: tipos orientativos sujetos a cambios legislativos. Consultar normativa vigente.
¿Se puede tributar por IVA en lugar de ITP?
Solo si el vendedor es un profesional o empresa que vende en el ejercicio de su actividad. En las operaciones entre particulares (la mayoría), siempre se aplica ITP.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos)
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la venta.
¿Quién paga la plusvalía?
Por ley, la paga el vendedor (transmitente). Sin embargo, las partes pueden pactar que la asuma el comprador. En la práctica:
- Lo habitual es que la pague el vendedor.
- En algunos casos se negocia como parte del acuerdo.
¿Cómo se calcula?
Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable:
Método objetivo (coeficientes)
Se aplican coeficientes anuales al valor catastral del suelo:
| Años de tenencia | Coeficiente (2024) |
|---|---|
| 1 año | 0,14 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,12 |
| 20+ años | 0,45 (máximo) |
Nota: coeficientes actualizados anualmente por Real Decreto.
Método real (plusvalía efectiva)
Se calcula sobre la plusvalía real obtenida, proporcionalmente al valor del suelo.
Ejemplo de plusvalía municipal
Situación: María vende la nuda propiedad en Madrid. Compró la vivienda hace 20 años. Valor catastral del suelo: 80.000 €.
- Método objetivo: 80.000 × 0,45 = 36.000 € (base imponible) × 30% (tipo Madrid) = 10.800 €
- Método real: se calcula sobre la ganancia real proporcional al suelo.
María puede elegir el método que resulte en menor tributación.
¿Hay exención de plusvalía?
Sí, si se demuestra que no ha existido ganancia real (vendes por menos de lo que compraste), no se paga plusvalía municipal. Esta es una de las consecuencias de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021.
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
La venta de la nuda propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del vendedor.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Ganancia = Precio de venta - Valor de adquisición (actualizado)
El valor de adquisición incluye:
- Precio original de compra.
- Gastos de la compra (notaría, registro, impuestos).
- Inversiones y mejoras realizadas.
- Menos amortizaciones, si aplican.
Tipos impositivos del IRPF sobre ganancias patrimoniales (2025)
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el vendedor es mayor de 65 años y la vivienda vendida es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF. Esta es una de las mayores ventajas fiscales de la nuda propiedad.
Requisitos para la exención:
- Ser mayor de 65 años en el momento de la venta.
- Que la vivienda sea la residencia habitual (haber vivido en ella al menos 3 años).
- No es necesario reinvertir el importe obtenido.
Ejemplo de IRPF
Situación: Pedro (72 años) vende la nuda propiedad de su vivienda habitual por 200.000 €. La compró hace 25 años por 60.000 €.
- Ganancia patrimonial: 200.000 - 60.000 = 140.000 €
- ¿Es mayor de 65 años? Sí
- ¿Es vivienda habitual? Sí
- Resultado: ganancia EXENTA de IRPF. Pedro no paga nada.
Si Pedro tuviera 60 años, tendría que tributar por los 140.000 €:
- 6.000 × 19% = 1.140 €
- 44.000 × 21% = 9.240 €
- 90.000 × 23% = 20.700 €
- Total IRPF: 31.080 €
La diferencia de ser mayor o menor de 65 años es, en este caso, de 31.080 €. Una razón más para planificar la operación adecuadamente.
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de inmuebles.
¿Quién paga el IBI: el usufructuario o el nudo propietario?
Según la Ley de Haciendas Locales, el sujeto pasivo del IBI es el propietario del inmueble. Sin embargo, en la práctica y por jurisprudencia:
- El usufructuario es el obligado al pago del IBI, ya que tiene el uso y disfrute del bien.
- Así lo establece el artículo 63 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales.
En las escrituras de nuda propiedad, habitualmente se pacta expresamente que el IBI lo paga el usufructuario, junto con el resto de gastos ordinarios.
Otros gastos ordinarios del usufructuario
Además del IBI, el usufructuario asume:
- Cuota de la comunidad de propietarios.
- Suministros (agua, luz, gas, teléfono).
- Seguro del hogar (contenido).
- Tasa de basuras y otros tributos municipales.
- Reparaciones ordinarias de mantenimiento.
Gastos a cargo del nudo propietario
El nudo propietario solo asume:
- Reparaciones extraordinarias (estructura, tejado, fachada).
- Derramas extraordinarias de la comunidad (no las ordinarias).
- Seguro del continente (estructura del edificio), en su caso.
Para más información sobre el reparto de derechos y obligaciones, consulta nuestro artículo sobre derechos del usufructuario y del nudo propietario.
Gastos de notaría y registro
Gastos de notaría
Los honorarios notariales se regulan por arancel y dependen del valor de la operación:
| Valor de la escritura | Honorarios orientativos |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 400 € - 600 € |
| De 100.001 € a 200.000 € | 500 € - 800 € |
| De 200.001 € a 500.000 € | 700 € - 1.000 € |
| Más de 500.000 € | 900 € - 1.200 € |
¿Quién elige notario? Por ley, elige el comprador (quien paga). Sin embargo, es habitual que ambas partes lleguen a un acuerdo.
¿Quién paga? Lo habitual es:
- Comprador: paga la escritura de compraventa.
- Cada parte paga su copia de la escritura.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción en el Registro corre a cargo del comprador:
| Valor de la escritura | Honorarios orientativos |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 150 € - 250 € |
| De 100.001 € a 200.000 € | 200 € - 350 € |
| De 200.001 € a 500.000 € | 300 € - 450 € |
| Más de 500.000 € | 400 € - 500 € |
Gastos de gestoría
Si se contrata una gestoría para la tramitación (liquidación de impuestos, inscripción registral), los honorarios oscilan entre 300 € y 600 €.
Fiscalidad especial: consolidación del pleno dominio
Cuando se extingue el usufructo (normalmente por fallecimiento del usufructuario), el nudo propietario consolida el pleno dominio. Este hecho tiene implicaciones fiscales:
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Si la extinción se produce por fallecimiento, la consolidación puede estar sujeta al Impuesto de Sucesiones, aunque no sea una herencia en sentido estricto:
- El nudo propietario tributa por el valor del usufructo que consolida.
- La base imponible es el valor del usufructo en el momento de la extinción.
- Se aplican las bonificaciones de la comunidad autónoma correspondiente.
Importante: muchas comunidades autónomas tienen bonificaciones del 95-99% en el Impuesto de Sucesiones, lo que reduce significativamente esta tributación.
ITP por consolidación
En algunos casos, la consolidación puede tributar por ITP en lugar de por Sucesiones, especialmente si el usufructo se extingue por causas distintas al fallecimiento (renuncia, plazo).
Planificación fiscal: consejos para optimizar
Para el vendedor
- Espera a cumplir 65 años para beneficiarte de la exención en IRPF por vivienda habitual.
- Asegúrate de que es vivienda habitual: debes haber vivido en ella al menos 3 años.
- Compara métodos de plusvalía: elige el método de cálculo que te resulte más favorable.
- Conserva toda la documentación de la compra original (escritura, facturas de mejoras) para calcular correctamente la ganancia.
Para el comprador
- Compara el ITP entre comunidades: si tienes flexibilidad geográfica, el tipo de ITP puede variar significativamente.
- Solicita la valoración previa a Hacienda para evitar comprobaciones de valor posteriores.
- Ten en cuenta los gastos de consolidación futura en tu cálculo de rentabilidad.
- Consulta las bonificaciones disponibles en tu comunidad autónoma.
Para calcular el valor fiscal de tu operación, utiliza nuestra calculadora de nuda propiedad.
Preguntas frecuentes sobre fiscalidad
¿La nuda propiedad tributa como segunda vivienda?
Depende de si es la vivienda habitual del vendedor. Si lo es y el vendedor tiene más de 65 años, la ganancia está exenta. Si no es vivienda habitual o el vendedor es menor de 65, tributa como ganancia patrimonial.
¿Hacienda puede revisar el precio de la operación?
Sí. Hacienda puede comprobar si el precio declarado se ajusta al valor de referencia del Catastro. Si el precio es inferior al valor de referencia, puede girar una liquidación complementaria.
¿Se puede aplazar el pago de impuestos?
El ITP y la plusvalía municipal admiten fraccionamiento en la mayoría de municipios, previa solicitud.
Conclusión
La fiscalidad de la nuda propiedad tiene matices importantes que pueden suponer una diferencia de miles de euros. La clave está en planificar la operación con antelación y contar con asesoramiento fiscal especializado para aprovechar todas las exenciones y deducciones disponibles.
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