Plusvalía municipal y nuda propiedad: quién paga y cómo se calcula

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera en las operaciones de nuda propiedad. ¿Quién debe pagarla, el vendedor o el comprador? ¿Se paga al vender la nuda propiedad, al extinguirse el usufructo, o en ambos momentos? ¿Cómo se calcula la base imponible?

En esta guía resolvemos todas estas cuestiones con ejemplos prácticos y te explicamos las novedades legislativas que afectan a este impuesto.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano desde que se adquiere hasta que se transmite.

Características principales

• Es un impuesto municipal: lo gestiona y recauda cada ayuntamiento.
• Grava el incremento del valor del suelo: no del inmueble completo, solo del terreno.
• Se devenga en cada transmisión: compraventa, herencia, donación, etc.
• No aplica a suelo rústico: solo a terrenos de naturaleza urbana.
• Tiene un periodo máximo de generación de 20 años.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal en operaciones de nuda propiedad?

En las operaciones de nuda propiedad se pueden producir hasta tres hechos imponibles de la plusvalía municipal:

1. En la venta de la nuda propiedad

Cuando el propietario vende la nuda propiedad de su vivienda, se produce una transmisión que genera la obligación de pagar la plusvalía municipal. El sujeto pasivo (quien debe pagar) es el vendedor, ya que es una transmisión onerosa (a cambio de un precio).

2. En la extinción del usufructo

Cuando el usufructo se extingue (normalmente por fallecimiento del usufructuario), el nudo propietario consolida el pleno dominio. Esta consolidación se considera una transmisión a efectos de la plusvalía municipal, y el sujeto pasivo es el nudo propietario (ya que adquiere un derecho que antes no tenía: el usufructo).

Sin embargo, existe debate doctrinal y jurisprudencial sobre si esta consolidación genera realmente un hecho imponible, ya que el nudo propietario no adquiere un bien nuevo sino que recupera una facultad que ya le correspondía potencialmente.

3. En la venta posterior del pleno dominio

Si el nudo propietario, tras consolidar el pleno dominio, vende la vivienda, se produce un nuevo hecho imponible de la plusvalía municipal.

¿Quién paga la plusvalía municipal en cada caso?

Operación	Sujeto pasivo	Plazo de declaración
Venta de nuda propiedad	Vendedor (transmitente)	30 días hábiles desde la escritura
Extinción del usufructo por fallecimiento	Nudo propietario (adquirente)	6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6)
Extinción del usufructo por renuncia	Nudo propietario (adquirente)	30 días hábiles desde la renuncia
Donación de la nuda propiedad	Donatario (adquirente)	30 días hábiles desde la escritura
Herencia de la nuda propiedad	Heredero (adquirente)	6 meses desde el fallecimiento

Cálculo de la plusvalía municipal

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el cálculo de la plusvalía municipal se realiza mediante dos métodos, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

Método 1: Sistema objetivo (por coeficientes)

Se aplica un coeficiente (fijado por cada ayuntamiento, con máximos establecidos por ley) al valor catastral del suelo en función de los años transcurridos desde la adquisición.

Fórmula: Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente × Años de tenencia

Los coeficientes máximos establecidos por ley para 2025 son:

Años de tenencia	Coeficiente máximo
Menos de 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,15
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,18
8 años	0,15
9 años	0,12
10 años	0,10
11 años	0,08
12 años	0,08
13 años	0,08
14 años	0,10
15 años	0,12
16 años	0,16
17 años	0,20
18 años	0,26
19 años	0,36
20 o más años	0,45

Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores a estos máximos.

Método 2: Plusvalía real (por diferencia de valor)

Se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicada sobre la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.

Fórmula: Base imponible = (Valor de transmisión – Valor de adquisición) × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)

¿Cuál es más ventajoso?

El contribuyente puede aplicar el método que le resulte más favorable. En general:

• El método objetivo suele ser más ventajoso cuando el incremento real del valor ha sido elevado.
• El método de plusvalía real es más ventajoso cuando el incremento ha sido moderado o cuando ha habido pérdida de valor (en cuyo caso, no se paga plusvalía).

Cálculo específico en la venta de nuda propiedad

Cuando se vende la nuda propiedad (sin el usufructo), la base imponible de la plusvalía se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el pleno dominio.

Ejemplo práctico

Datos del caso:

• Vivienda con valor catastral total: 150.000 €
• Valor catastral del suelo: 60.000 €
• Edad del vendedor (usufructuario): 75 años
• Años de tenencia: 20 años
• Porcentaje de usufructo (89 – 75): 14%
• Porcentaje de nuda propiedad: 86%

Método objetivo:

• Valor catastral del suelo correspondiente a la nuda propiedad: 60.000 × 86% = 51.600 €
• Coeficiente por 20 años: 0,45 (máximo)
• Base imponible: 51.600 × 0,45 = 23.220 €
• Tipo impositivo (máximo 30%): 23.220 × 30% = 6.966 € de plusvalía

Método de plusvalía real:

• Precio de adquisición del pleno dominio (hace 20 años): 120.000 €
• Precio de venta de la nuda propiedad: 180.000 €
• Proporción suelo/total: 60.000 / 150.000 = 40%
• Incremento atribuible al suelo: (180.000 – 120.000 × 86%) × 40% = (180.000 – 103.200) × 40% = 30.720 €
• Tipo impositivo: 30.720 × 30% = 9.216 € de plusvalía

En este ejemplo, el método objetivo es más ventajoso (6.966 € frente a 9.216 €).

Para calcular el valor de tu nuda propiedad, consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.

Plusvalía municipal en la extinción del usufructo

Cuando el usufructuario fallece y el nudo propietario consolida el pleno dominio, se genera un nuevo hecho imponible de la plusvalía municipal.

Base imponible

En este caso, la base imponible se calcula sobre el valor del usufructo que se consolida, no sobre el pleno dominio ni sobre la nuda propiedad.

Ejemplo práctico

Siguiendo con el ejemplo anterior, si el usufructuario fallece 10 años después de la venta:

• Valor catastral del suelo actualizado: 65.000 € (supongamos una actualización)
• Porcentaje del usufructo: 14% (se mantiene el de la constitución)
• Valor catastral del suelo correspondiente al usufructo: 65.000 × 14% = 9.100 €
• Coeficiente por 10 años: 0,10
• Base imponible: 9.100 × 0,10 = 910 €
• Tipo impositivo: 910 × 30% = 273 € de plusvalía

Como se puede ver, la plusvalía por la consolidación del usufructo suele ser mucho menor que la de la venta de la nuda propiedad.

Para más información sobre la extinción del usufructo, consulta nuestro artículo sobre extinción del usufructo y plazos.

Exenciones y bonificaciones

Exención por inexistencia de incremento de valor

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, no se paga plusvalía si no ha habido incremento real del valor del terreno. Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no existe hecho imponible.

Bonificaciones por herencia de vivienda habitual

Muchos ayuntamientos establecen bonificaciones de hasta el 95% en la cuota de la plusvalía cuando la transmisión se produce por herencia y el inmueble era la vivienda habitual del fallecido. Estas bonificaciones se aplican también cuando se hereda la nuda propiedad de la vivienda habitual.

Exención por transmisión entre cónyuges

Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges como consecuencia de sentencias de separación o divorcio están exentas de plusvalía municipal. Esto incluye la transmisión de la nuda propiedad entre excónyuges.

Para más información sobre este tema, consulta nuestro artículo sobre nuda propiedad en caso de divorcio.

Exención por dación en pago

La transmisión de la vivienda habitual en dación en pago para la cancelación de la hipoteca está exenta de plusvalía municipal si el deudor no dispone de otros bienes para pagar la deuda.

Plazo para pagar la plusvalía municipal

Los plazos para liquidar y pagar la plusvalía municipal dependen del tipo de transmisión:

Tipo de transmisión	Plazo
Compraventa (incluida nuda propiedad)	30 días hábiles desde la escritura
Herencia	6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 12)
Donación	30 días hábiles desde la escritura
Consolidación del dominio por fallecimiento	6 meses desde el fallecimiento

Consecuencias del impago

Si no se paga la plusvalía municipal dentro del plazo:

• Recargo del 5% si se presenta fuera de plazo pero dentro de los 3 meses siguientes.
• Recargo del 10% entre 3 y 6 meses.
• Recargo del 15% entre 6 y 12 meses.
• Recargo del 20% + intereses de demora después de 12 meses.

Además, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio con embargo de bienes.

Recurso contra la liquidación de plusvalía

Si consideras que la liquidación de la plusvalía municipal es incorrecta, puedes:

1. Recurso de reposición

Se presenta ante el propio ayuntamiento en el plazo de un mes desde la notificación. Es potestativo (no obligatorio) y previo a la reclamación económico-administrativa.

2. Reclamación económico-administrativa

Se presenta ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (si existe) o directamente ante el juzgado contencioso-administrativo.

3. Recurso contencioso-administrativo

Se presenta ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo en el plazo de dos meses desde la resolución del recurso administrativo.

Motivos más frecuentes de recurso

• Inexistencia de incremento de valor: si demuestras que el valor del terreno no ha aumentado (o ha bajado) desde la adquisición.
• Error en el cálculo: uso de coeficientes incorrectos, valor catastral erróneo, etc.
• Prescripción: si han transcurrido más de 4 años desde que terminó el plazo voluntario de pago.
• Exención no aplicada: si el ayuntamiento no ha reconocido una exención a la que tenías derecho.

Pacto sobre quién paga la plusvalía

Aunque la ley establece quién es el sujeto pasivo (obligado al pago frente al ayuntamiento), las partes pueden pactar en el contrato quién asume económicamente el coste de la plusvalía.

¿Es válido este pacto?

Sí, el pacto es válido entre las partes. Sin embargo, frente al ayuntamiento, el obligado al pago sigue siendo el sujeto pasivo legal. Es decir:

• Si se pacta que el comprador asume la plusvalía, pero no la paga, el ayuntamiento reclamará al vendedor (sujeto pasivo legal).
• El vendedor, tras pagar al ayuntamiento, podrá reclamar al comprador en virtud del pacto contractual.

En la práctica, en las operaciones de nuda propiedad, es habitual que la plusvalía municipal corra a cargo del vendedor, como en cualquier compraventa inmobiliaria.

Nuda propiedad y plusvalía: la sentencia del Tribunal Constitucional

La sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 (STC 182/2021) declaró inconstitucionales varios artículos de la Ley de Haciendas Locales que regulaban el cálculo de la plusvalía municipal. Las principales consecuencias para las operaciones de nuda propiedad son:

No se paga si no hay ganancia

Si el valor de transmisión de la nuda propiedad es inferior al valor de adquisición (teniendo en cuenta solo la parte proporcional de la nuda propiedad, no del pleno dominio), no se genera hecho imponible y no hay que pagar plusvalía.

Derecho a elegir método de cálculo

El contribuyente puede elegir el método de cálculo más favorable (objetivo o real), lo que supone un ahorro potencial significativo en las operaciones de nuda propiedad.

Devolución de plusvalías anteriores

Los contribuyentes que pagaron plusvalía municipal en operaciones donde no hubo incremento real de valor pueden solicitar la devolución, siempre que la liquidación no esté prescrita (plazo de 4 años) y no sea firme.

Preguntas frecuentes

¿Se paga plusvalía dos veces: al vender la nuda propiedad y al extinguirse el usufructo?

Sí, técnicamente se producen dos hechos imponibles distintos: la venta de la nuda propiedad y la consolidación del dominio por extinción del usufructo. Sin embargo, la plusvalía por la consolidación del usufructo suele ser mucho menor.

¿Puedo deducir la plusvalía del IRPF?

No directamente. La plusvalía municipal es un gasto de la transmisión que se tiene en cuenta para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, reduciendo así la base imponible del impuesto estatal.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal de la nuda propiedad?

Depende del ayuntamiento, del valor catastral del suelo, de los años de tenencia y del método de cálculo elegido. Para una vivienda urbana media, la plusvalía por la venta de la nuda propiedad suele oscilar entre 1.000 € y 10.000 €.

¿El usufructuario paga plusvalía?

El usufructuario paga plusvalía si transmite su derecho de usufructo (por venta, donación o renuncia). Si el usufructo se extingue por fallecimiento, el sujeto pasivo es el nudo propietario, no el usufructuario (ni sus herederos).

Conclusión

La plusvalía municipal es un impuesto inevitable en las operaciones de nuda propiedad, pero un buen asesoramiento puede reducir significativamente su importe. Es fundamental:

1. Calcular la plusvalía antes de firmar para incluirla en los costes de la operación.
2. Elegir el método de cálculo más favorable (objetivo o real).
3. Verificar si existe alguna exención o bonificación aplicable a tu caso.
4. Pactar claramente en el contrato quién asume el coste.

En Nuda Propiedad Segura nos encargamos de toda la gestión fiscal, incluyendo el cálculo y pago de la plusvalía municipal. Contacta con nosotros para una valoración gratuita y sin compromiso.