¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

Calcular el valor de la nuda propiedad es esencial tanto para vendedores que quieren saber cuánto pueden obtener como para inversores que buscan oportunidades rentables. En este artículo te explicamos las fórmulas legales, las tablas por edad y la diferencia entre el valor fiscal y el valor de mercado, con ejemplos prácticos con números reales.

La fórmula legal: artículo 26 de la Ley del ITP

El cálculo fiscal de la nuda propiedad se rige por el artículo 26 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Real Decreto Legislativo 1/1993). La fórmula es sencilla:

Valor de la nuda propiedad = Valor total del inmueble - Valor del usufructo

Fórmula para el usufructo vitalicio (regla del 89)

Para calcular el valor del usufructo vitalicio, se aplica la siguiente regla:

Valor del usufructo (%) = 89 - Edad del usufructuario

Con dos límites:

• Mínimo: 10% del valor del inmueble (para mayores de 79 años).
• Máximo: 70% del valor del inmueble (para menores de 20 años).

Por tanto:

Valor de la nuda propiedad (%) = 100% - (89 - Edad) = Edad + 11

O dicho de otra forma:

Valor de la nuda propiedad (%) = 11 + Edad del usufructuario

Con un máximo del 90% (cuando el usufructo vale el mínimo del 10%).

Fórmula para el usufructo temporal

Para usufructos con plazo determinado:

Valor del usufructo (%) = 2% × número de años de duración

Con un máximo del 70% del valor del inmueble.

Por tanto, para un usufructo de 15 años: 2% × 15 = 30% (valor del usufructo), y la nuda propiedad valdría el 70%.

Tablas de valor por edad del usufructuario

Esta es la tabla completa del valor fiscal de la nuda propiedad según la edad del usufructuario:

Edad del usufructuario	Valor del usufructo	Valor de la nuda propiedad
20 años o menos	70% (máximo)	30%
25 años	64%	36%
30 años	59%	41%
35 años	54%	46%
40 años	49%	51%
45 años	44%	56%
50 años	39%	61%
55 años	34%	66%
60 años	29%	71%
65 años	24%	76%
66 años	23%	77%
67 años	22%	78%
68 años	21%	79%
69 años	20%	80%
70 años	19%	81%
71 años	18%	82%
72 años	17%	83%
73 años	16%	84%
74 años	15%	85%
75 años	14%	86%
76 años	13%	87%
77 años	12%	88%
78 años	11%	89%
79 años o más	10% (mínimo)	90%

Nota importante: estos porcentajes son los valores fiscales utilizados para el cálculo de impuestos. El precio de mercado real de la nuda propiedad suele ser diferente.

Valor fiscal vs valor de mercado: diferencias clave

Esta es una distinción fundamental que muchas personas desconocen:

Valor fiscal

• Es el valor que utiliza Hacienda para calcular impuestos (ITP, plusvalía).
• Se calcula con la fórmula del artículo 26 (regla del 89).
• Es un valor teórico y fijo según la edad.
• No tiene en cuenta las condiciones del mercado.

Valor de mercado

• Es el precio real que un comprador está dispuesto a pagar.
• Tiene en cuenta oferta, demanda y condiciones del mercado.
• Suele ser inferior al valor fiscal de la nuda propiedad.
• Refleja el riesgo de longevidad y la iliquidez temporal.

¿Por qué difieren?

El valor de mercado suele ser menor que el fiscal por varias razones:

1. Riesgo de longevidad: el comprador no sabe cuándo podrá usar la vivienda.
2. Iliquidez temporal: no puede usar ni alquilar el inmueble durante el usufructo.
3. Coste de oportunidad: el capital invertido no genera rentas durante años.
4. Riesgo de deterioro: la vivienda puede perder valor por falta de mantenimiento.
5. Mercado limitado: hay menos compradores interesados que en el mercado convencional.

Comparativa de valores

Para una vivienda valorada en 300.000 € con un usufructuario de 75 años:

Concepto	Valor fiscal	Valor de mercado
Valor del usufructo	42.000 € (14%)	90.000 € - 120.000 € (30-40%)
Valor de la nuda propiedad	258.000 € (86%)	180.000 € - 210.000 € (60-70%)

Como ves, el precio que realmente se paga en el mercado puede ser significativamente inferior al valor fiscal.

Ejemplos prácticos con números reales

Ejemplo 1: Persona de 70 años en Madrid

Datos:

• Vivienda en Madrid, zona media-alta.
• Valor de mercado: 350.000 €.
• Usufructuario: 70 años.

Cálculo fiscal:

• Valor usufructo: 89 - 70 = 19% → 350.000 × 19% = 66.500 €
• Valor nuda propiedad fiscal: 350.000 - 66.500 = 283.500 € (81%)

Valor de mercado estimado:

• Rango: 55-65% del valor del inmueble.
• Precio estimado: 192.500 € - 227.500 €

Impuestos para el comprador (ITP Madrid al 6%):

• Base imponible: 283.500 € (valor fiscal)
• ITP: 283.500 × 6% = 17.010 €

Ejemplo 2: Pareja de 80 años en Barcelona

Datos:

• Piso en Barcelona, Eixample.
• Valor de mercado: 450.000 €.
• Usufructuarios: matrimonio de 80 y 78 años (usufructo conjunto con derecho de acrecer).
• Se toma la edad del más joven (78 años) para el cálculo.

Cálculo fiscal:

• Valor usufructo: 89 - 78 = 11% → 450.000 × 11% = 49.500 €
• Valor nuda propiedad fiscal: 450.000 - 49.500 = 400.500 € (89%)

Valor de mercado estimado:

• Rango: 50-60% del valor del inmueble (se toma la edad del más joven).
• Precio estimado: 225.000 € - 270.000 €

Nota: cuando hay dos usufructuarios, el mercado aplica un descuento adicional porque el usufructo dura hasta el fallecimiento del último superviviente.

Ejemplo 3: Persona de 85 años en Valencia

Datos:

• Piso en Valencia, centro.
• Valor de mercado: 200.000 €.
• Usufructuario: 85 años.

Cálculo fiscal:

• Valor usufructo: 10% (mínimo, ya que 89 - 85 = 4, pero el mínimo es 10%)
• Valor usufructo: 200.000 × 10% = 20.000 €
• Valor nuda propiedad fiscal: 200.000 - 20.000 = 180.000 € (90%)

Valor de mercado estimado:

• Rango: 70-80% del valor del inmueble.
• Precio estimado: 140.000 € - 160.000 €

A los 85 años, el descuento es menor porque la expectativa de vida es más corta y el inversor espera consolidar antes.

Ejemplo 4: Usufructo temporal de 10 años

Datos:

• Vivienda en Málaga.
• Valor de mercado: 280.000 €.
• Usufructo temporal: 10 años (no vitalicio).

Cálculo fiscal:

• Valor usufructo temporal: 2% × 10 años = 20%
• Valor usufructo: 280.000 × 20% = 56.000 €
• Valor nuda propiedad fiscal: 280.000 - 56.000 = 224.000 € (80%)

Valor de mercado estimado:

• Rango: 65-75% del valor del inmueble.
• Precio estimado: 182.000 € - 210.000 €

El usufructo temporal tiene la ventaja de que el comprador sabe exactamente cuándo consolidará el pleno dominio, lo que reduce el riesgo y puede traducirse en un precio mayor.

Factores que influyen en el precio de mercado

Más allá de la fórmula fiscal, estos factores determinan el precio real de la operación:

1. Edad del usufructuario

Es el factor más determinante. A mayor edad, mayor porcentaje del valor se paga por la nuda propiedad.

2. Ubicación del inmueble

Viviendas en zonas prime (centros de grandes ciudades, zonas costeras de alta demanda) alcanzan porcentajes más altos porque:

• Mayor demanda de compradores.
• Mayor potencial de revalorización.
• Mayor facilidad de venta futura.

3. Estado de conservación

Una vivienda bien mantenida vale más que una que necesite reformas. El comprador valora no tener que invertir en rehabilitación tras la consolidación.

4. Características del inmueble

• Superficie: pisos de tamaño medio (60-120 m²) son los más demandados.
• Ascensor: especialmente importante, ya que muchos usufructuarios son mayores.
• Exterior: viviendas con luz natural tienen más demanda.
• Plaza de garaje y trastero: aumentan el atractivo.

5. Situación registral

Un inmueble libre de cargas (sin hipotecas, embargos ni servidumbres) tiene un precio más alto que uno con cargas pendientes.

6. Número de usufructuarios

Si hay dos usufructuarios (por ejemplo, un matrimonio), el precio de la nuda propiedad se reduce porque el usufructo dura más (hasta el fallecimiento del último).

7. Tipo de usufructo

• Usufructo vitalicio: mayor incertidumbre temporal → menor precio.
• Usufructo temporal: certeza de plazo → mayor precio.

8. Condiciones del mercado inmobiliario

En mercados alcistas, la nuda propiedad se paga más porque los compradores anticipan mayor revalorización.

Herramientas para calcular el valor

Calculadora online

La forma más rápida de obtener una estimación es usar nuestra calculadora de nuda propiedad, que tiene en cuenta todos estos factores para darte un rango de precio ajustado a tu caso.

Tasación profesional

Para operaciones reales, es recomendable obtener una tasación oficial por un tasador homologado que valore tanto el pleno dominio como la nuda propiedad según las condiciones específicas.

Valoración de mercado comparativa

Comparar con operaciones similares cerradas recientemente en la misma zona ofrece una referencia muy útil del precio de mercado real.

Preguntas frecuentes

¿El valor fiscal y el precio de venta deben coincidir?

No necesariamente. El precio de venta es libre entre las partes. Sin embargo, Hacienda utilizará el valor de referencia catastral como mínimo para calcular impuestos, independientemente del precio pactado.

¿Puedo negociar el precio de la nuda propiedad?

Sí, el precio es libremente negociable entre comprador y vendedor. La fórmula fiscal solo determina la base imponible para impuestos.

¿Qué pasa si la vivienda se revaloriza mucho?

La revalorización beneficia al nudo propietario (comprador), ya que cuando consolide el pleno dominio, tendrá un inmueble que vale más de lo que pagó.

¿Se puede calcular el valor de la nuda propiedad de un local comercial?

Sí, las mismas fórmulas aplican a cualquier tipo de inmueble: viviendas, locales, garajes, oficinas o terrenos.

Para más información sobre los impuestos asociados a la nuda propiedad, consulta nuestra guía fiscal completa. Y si estás pensando en invertir en nuda propiedad, te explicamos todo sobre la rentabilidad esperada.

Conclusión

Calcular el valor de la nuda propiedad combina una fórmula fiscal sencilla (la regla del 89) con múltiples factores de mercado que determinan el precio real. Conocer ambos valores te permite negociar con información y tomar la mejor decisión.

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