Nuda propiedad en País Vasco: legislación foral y mercado
Nuda propiedad en País Vasco: legislación foral y mercado
El País Vasco combina el ITP más bajo de España (4%) con un derecho civil propio (Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco) y un mercado inmobiliario con precios entre los más altos del país. Estas características hacen de Euskadi un territorio especialmente atractivo para las operaciones de nuda propiedad.
Derecho civil vasco (Ley 5/2015)
Particularidades relevantes
La Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, entró en vigor en 2015 y unificó el derecho civil de los tres territorios históricos:
Legítima vasca
| Aspecto | Derecho común | Derecho vasco |
|---|---|---|
| Legítima hijos | 2/3 | 1/3 del caudal |
| Tipo | Individual | Colectiva (distribuible) |
| Apartamiento | No existe | Sí (excluir con mención) |
| Libertad de testar | Limitada | Mayor libertad |
La legítima vasca es solo el tercio del caudal hereditario y es colectiva: el testador puede distribuirla como quiera entre sus legitimarios (hijos), incluso dejársela toda a uno solo. Además, puede apartar (excluir con mención expresa) a cualquier legitimario.
Troncalidad
El derecho vasco mantiene la troncalidad: los bienes inmuebles familiares deben permanecer en la línea familiar de origen. En la práctica:
- Los bienes troncales solo pueden heredarse por parientes de la línea de donde provienen.
- Esto puede afectar a la venta de nuda propiedad si el inmueble tiene carácter troncal.
- Es fundamental verificar el carácter troncal o no troncal del inmueble antes de la operación.
Usufructo poderoso
El derecho vasco reconoce el usufructo poderoso (Ley 5/2015, artículos 63 y siguientes): un usufructo con facultades de disposición que puede permitir al usufructuario enajenar los bienes. Es más amplio que el usufructo ordinario.
Más sobre derechos del usufructuario en nuestra guía. Sobre herencia, consulta nuda propiedad y herencia.
Mercado inmobiliario en el País Vasco
Precios por territorio
| Ciudad | Precio medio (€/m²) | Tendencia | Demanda |
|---|---|---|---|
| San Sebastián/Donostia | 4.500 - 7.000 | Estable-alcista | Muy alta |
| Bilbao | 2.800 - 4.500 | Estable-alcista | Alta |
| Vitoria-Gasteiz | 2.000 - 3.000 | Estable | Media |
| Getxo | 3.000 - 5.000 | Estable | Alta |
| Irún y Hondarribia | 2.500 - 3.800 | Estable | Media-alta |
| Barakaldo y Portugalete | 1.800 - 2.800 | Estable | Media |
San Sebastián/Donostia
Una de las ciudades más caras de España:
- Centro y Parte Vieja: 5.000-7.000 €/m². Precios de lujo.
- Gros y Amara: 4.000-5.500 €/m². Zonas residenciales premium.
- Intxaurrondo y Altza: opciones más accesibles. 3.000-4.000 €/m².
- Operaciones de nuda propiedad de alto valor.
Bilbao
- Abando e Indautxu: zona premium. 3.500-4.500 €/m².
- Deusto y San Ignacio: zonas residenciales consolidadas. 2.500-3.500 €/m².
- Casco Viejo: rehabilitado, con demanda creciente.
- Margen izquierda (Barakaldo, Sestao): precios más accesibles. 1.500-2.500 €/m².
Vitoria-Gasteiz
- Capital vasca con excelente calidad de vida.
- Precios más moderados que Bilbao o San Sebastián.
- Ensanche y Zaramaga: zonas principales. 2.200-3.000 €/m².
- Lakua y Salburua: barrios modernos.
Fiscalidad vasca: régimen foral
El País Vasco tiene competencia fiscal propia (Concierto Económico). Cada Diputación Foral tiene su propia normativa tributaria.
ITP del 4%: el más bajo de España
| Territorio | Tipo ITP |
|---|---|
| Álava | 4% |
| Bizkaia | 4% |
| Gipuzkoa | 4% |
El ITP del 4% es el más bajo de toda España, lo que hace que el País Vasco sea extremadamente atractivo para inversores en nuda propiedad.
Ejemplo comparativo de ahorro fiscal
Para una nuda propiedad con valor fiscal de 300.000 €:
| Comunidad | ITP | Importe | Ahorro vs. media |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 12.000 € | - |
| Madrid | 6% | 18.000 € | +6.000 € |
| Andalucía | 7% | 21.000 € | +9.000 € |
| Cataluña | 10% | 30.000 € | +18.000 € |
Impuesto de Sucesiones
Las tres Diputaciones Forales aplican un régimen muy favorable:
- Cónyuge e hijos: tipo fijo del 1,5% (con exenciones significativas).
- Uno de los regímenes más favorables de España junto con Navarra.
Más detalles en nuestra guía de impuestos.
Perfil del vendedor vasco
- Edad: 72-85 años.
- Vivienda: pisos en Bilbao, San Sebastián o Vitoria.
- Valor: 250.000 - 600.000 € (Bilbao/Vitoria), 350.000 - 900.000 € (San Sebastián).
- Pensión: 1.200-1.500 €/mes (entre las más altas de España).
- Motivación: complementar pensión en un entorno de coste de vida alto, mejorar calidad de vida.
Consulta nuda propiedad para personas mayores.
Ejemplo práctico
Situación: Ainhoa tiene 74 años y posee un piso de 85 m² en Abando (Bilbao) valorado en 380.000 euros.
La operación:
- Valor del usufructo: 89 - 74 = 15% → 380.000 × 15% = 57.000 €
- Valor fiscal de la nuda propiedad: 380.000 - 57.000 = 323.000 €
- Precio de mercado ofrecido: 215.000 € (56,6% del valor total)
- ITP para el comprador: 323.000 × 4% = 12.920 €
Resultado: Ainhoa recibe 215.000 €, sigue en su piso y está exenta de IRPF.
Calcula tu caso con nuestra calculadora. Más en cómo calcular el valor.
Troncalidad: aspecto clave a verificar
La troncalidad es un concepto específico del derecho vasco que puede afectar a la nuda propiedad:
- Bienes troncales: inmuebles que provienen de la familia (herencia) y deben permanecer en la línea familiar.
- Bienes no troncales: inmuebles adquiridos por compraventa, sin restricciones especiales.
- Verificación: antes de vender, es imprescindible determinar si el inmueble es troncal.
- Implicación: si el inmueble es troncal, los parientes tronqueros tienen un derecho preferente.
Un abogado especializado en derecho vasco debe verificar este aspecto antes de la operación.
Ventajas en el País Vasco
- ITP del 4%: el más bajo de España, máximo atractivo para inversores.
- Valores inmobiliarios altos: importes significativos para vendedores.
- Legítima reducida (1/3): mayor libertad que el derecho común.
- Sucesiones favorables: tributación mínima en consolidación.
- Calidad de vida excepcional: gastronomía, cultura, servicios.
- Demanda constante: mercado dinámico en las tres capitales.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica el derecho vasco o el español?
Se aplica la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco si tienes vecindad civil vasca. Afecta a legítimas, troncalidad y usufructo poderoso.
¿Qué es la troncalidad y cómo me afecta?
La troncalidad obliga a que ciertos bienes inmuebles familiares permanezcan en la línea de origen. Si tu vivienda es troncal, los parientes tronqueros pueden tener preferencia. Un abogado debe verificarlo.
¿El ITP del 4% aplica a no residentes?
Sí, el ITP del 4% se aplica a cualquier transmisión de inmuebles situados en el País Vasco, independientemente de la residencia del comprador.
¿Hay mucha demanda en el País Vasco?
Sí, especialmente en San Sebastián y Bilbao. El bajo ITP atrae inversores de toda España. Plazo medio: 2 a 5 meses.
Conclusión
El País Vasco ofrece el marco fiscal más atractivo de España para inversores en nuda propiedad gracias a su ITP del 4%. Para vendedores, los altos valores inmobiliarios garantizan importes significativos. La legítima reducida al tercio y el régimen favorable de Sucesiones completan un cuadro muy positivo. La troncalidad es el aspecto a verificar con asesoramiento especializado.
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