Derechos y obligaciones del usufructuario y el nudo propietario

Cuando se vende la nuda propiedad de una vivienda, se crea una relación jurídica entre dos partes: el usufructuario (quien conserva el derecho de uso) y el nudo propietario (quien adquiere la titularidad). Conocer los derechos y obligaciones de cada uno es fundamental para evitar conflictos y garantizar una convivencia pacífica.

Derechos del usufructuario

El usufructuario goza de amplios derechos reconocidos por el Código Civil:

1. Derecho de uso y habitación

El derecho más evidente: el usufructuario puede vivir en la vivienda durante toda la vigencia del usufructo. Nadie, ni siquiera el nudo propietario, puede obligarle a abandonar el inmueble.

Este derecho incluye:

• Habitar la vivienda como residencia principal o secundaria.
• Utilizar todas las zonas comunes del edificio.
• Disfrutar de los elementos accesorios (garaje, trastero, jardín).

2. Derecho de disfrute

El usufructuario tiene derecho a obtener todos los frutos y rendimientos de la vivienda:

• Frutos naturales: jardines, huertos si los hubiera.
• Frutos civiles: rentas de alquiler si decide arrendar la vivienda.

3. Derecho a alquilar la vivienda

Este es un derecho especialmente importante. El usufructuario puede alquilar la vivienda a terceros y percibir íntegramente las rentas del alquiler, salvo que la escritura de constitución lo prohíba expresamente.

Situaciones habituales:

• El usufructuario se traslada a una residencia de mayores y alquila la vivienda para pagar la residencia.
• El usufructuario alquila habitaciones para obtener un ingreso extra.
• El usufructuario cede temporalmente la vivienda a un familiar.

Limitaciones:

• El contrato de alquiler se extingue cuando se extingue el usufructo.
• El arrendatario no puede reclamar al nudo propietario que mantenga el alquiler.
• El usufructuario debe informar al nudo propietario si alquila la vivienda, según las condiciones pactadas en la escritura.

4. Derecho a realizar mejoras

El usufructuario puede realizar mejoras útiles y de recreo en la vivienda, siempre que:

• No altere la forma y sustancia del inmueble (artículo 467 CC).
• No perjudique los derechos del nudo propietario.

5. Derecho de retención

Si el usufructuario ha realizado mejoras necesarias o útiles, puede retener la posesión del bien hasta que le sean reembolsadas o compensadas.

6. Derecho a ceder o transmitir el usufructo

El usufructuario puede ceder su derecho de usufructo a otra persona, salvo que la escritura lo prohíba. Sin embargo:

• La cesión no puede exceder la duración original del usufructo.
• Si el usufructo es vitalicio, se extingue con el fallecimiento del usufructuario original, no del cesionario.

7. Derecho a compensación por mejoras

Al finalizar el usufructo, el usufructuario (o sus herederos) tiene derecho a ser compensado por las mejoras que hayan incrementado el valor del inmueble, siempre que puedan retirarse sin dañar el bien.

Obligaciones del usufructuario

El usufructuario también tiene responsabilidades importantes:

1. Obligación de conservar la forma y sustancia

Es la obligación principal del usufructuario, recogida en el artículo 467 del Código Civil. Debe:

• Mantener la vivienda en buen estado de conservación.
• No modificar la estructura ni las características esenciales del inmueble.
• No realizar obras que alteren sustancialmente la vivienda sin consentimiento del nudo propietario.

2. Realizar las reparaciones ordinarias

El usufructuario debe asumir las reparaciones de mantenimiento corriente:

• Pintura interior.
• Reparación de grifos, cisternas, enchufes.
• Mantenimiento de electrodomésticos.
• Arreglo de persianas, cerraduras, cristales.
• Reparaciones menores de fontanería y electricidad.

¿Qué son reparaciones ordinarias? Las que se producen por el uso normal y el desgaste natural de la vivienda. Se distinguen de las extraordinarias por su causa y magnitud.

3. Pagar los gastos ordinarios

El usufructuario es responsable de:

Gasto	Responsable
IBI	Usufructuario
Comunidad de propietarios (cuota ordinaria)	Usufructuario
Suministros (agua, luz, gas)	Usufructuario
Tasa de basuras	Usufructuario
Seguro de contenido	Usufructuario

Más detalles sobre la fiscalidad en nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

4. Realizar inventario y prestar fianza

Según el artículo 491 del Código Civil, el usufructuario debe:

• Realizar un inventario de los bienes muebles y describir el estado del inmueble.
• Prestar fianza como garantía de cumplimiento de sus obligaciones.

En la práctica, estas obligaciones suelen dispensarse en la escritura de constitución del usufructo, especialmente en las operaciones de nuda propiedad.

5. Comunicar las necesidades de reparación extraordinaria

El usufructuario tiene la obligación de notificar al nudo propietario cuando sean necesarias reparaciones extraordinarias, para que este pueda realizarlas. Si no lo comunica y el deterioro se agrava, puede ser responsable de los daños adicionales.

6. Devolver el bien al extinguirse el usufructo

Al finalizar el usufructo, el usufructuario (o sus herederos) deben entregar la posesión de la vivienda al nudo propietario en el estado de conservación adecuado. Conoce más sobre qué pasa cuando se extingue el usufructo.

Derechos del nudo propietario

Aunque el nudo propietario no puede usar la vivienda durante el usufructo, conserva derechos importantes:

1. Derecho de propiedad

El nudo propietario es el titular registral del inmueble. Este derecho incluye:

• Figurar como propietario en el Registro de la Propiedad.
• Poder vender la nuda propiedad a un tercero.
• Poder hipotecar la nuda propiedad (con limitaciones).
• Poder donar o legar la nuda propiedad.

2. Derecho a la consolidación del pleno dominio

Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario consolida automáticamente el pleno dominio sin necesidad de nueva compra ni transmisión.

3. Derecho de vigilancia

El nudo propietario puede verificar que el usufructuario cumple sus obligaciones:

• Que la vivienda se conserva adecuadamente.
• Que no se realizan alteraciones sustanciales.
• Que se pagan los gastos ordinarios.

Este derecho no le permite entrar en la vivienda sin consentimiento del usufructuario, pero sí solicitar información sobre su estado.

4. Derecho a realizar reparaciones extraordinarias

El nudo propietario tiene el derecho (y la obligación) de realizar las reparaciones extraordinarias necesarias para la conservación del inmueble:

• Reparaciones estructurales.
• Sustitución de tejado o cubierta.
• Rehabilitación de fachada.
• Reparaciones de cimientos.
• Cambio de instalaciones generales (fontanería, electricidad del edificio).

5. Derecho a oponerse al mal uso

Si el usufructuario deteriora gravemente la vivienda o incumple sus obligaciones de conservación, el nudo propietario puede:

• Reclamar judicialmente el cumplimiento de las obligaciones.
• Solicitar la extinción del usufructo por abuso de derecho (artículo 520 CC).
• Exigir indemnización por los daños causados.

6. Derecho de tanteo y retracto

Si el usufructuario decide ceder o vender su derecho de usufructo, el nudo propietario puede tener derecho de adquisición preferente, según las condiciones pactadas en la escritura.

Obligaciones del nudo propietario

1. Reparaciones extraordinarias

Es la principal obligación económica del nudo propietario. Debe asumir las reparaciones extraordinarias necesarias para la conservación del inmueble:

Tipo de reparación	¿Quién paga?
Pintura interior	Usufructuario
Cambio de grifos o enchufes	Usufructuario
Reparación de tejado	Nudo propietario
Rehabilitación de fachada	Nudo propietario
Cambio de bajantes	Nudo propietario
Derramas extraordinarias de comunidad	Nudo propietario
Refuerzo estructural	Nudo propietario

2. No perturbar el disfrute del usufructuario

El nudo propietario no puede interferir en el uso y disfrute pacífico de la vivienda por parte del usufructuario. No puede:

• Entrar en la vivienda sin permiso.
• Realizar obras sin acuerdo previo.
• Tomar decisiones que afecten al disfrute del usufructuario.
• Presionar al usufructuario para que abandone la vivienda.

3. Respetar el derecho de usufructo

El nudo propietario debe respetar íntegramente el derecho de usufructo inscrito en el Registro de la Propiedad. Si vende la nuda propiedad a un tercero, el nuevo comprador debe respetar igualmente el usufructo.

Reformas y mejoras: ¿qué puede hacer cada parte?

Las reformas son una fuente frecuente de dudas. Aclaramos:

Obras que puede hacer el usufructuario sin permiso

• Pintar las paredes.
• Cambiar suelos (sin modificar la estructura).
• Actualizar baño o cocina (dentro de la misma distribución).
• Instalar aire acondicionado (sin afectar la fachada).
• Cambiar ventanas por otras de características similares.

Obras que requieren acuerdo del nudo propietario

• Modificar la distribución (tirar o levantar tabiques).
• Cerrar terrazas o balcones.
• Unir o separar estancias.
• Modificar la fachada del edificio.
• Cambiar el uso del inmueble (de vivienda a local, por ejemplo).

Obras que corresponden al nudo propietario

• Reparaciones estructurales obligatorias.
• Derramas extraordinarias aprobadas por la comunidad.
• Cumplimiento de normativas obligatorias (accesibilidad, ITE).

¿Quién paga las mejoras del usufructuario?

Si el usufructuario realiza mejoras que incrementan el valor del inmueble, tiene derecho a:

• Retirar las mejoras si es posible sin dañar el bien.
• Ser compensado por el incremento de valor, si las mejoras no pueden retirarse.

Sin embargo, si las mejoras son voluntarias y de recreo (por ejemplo, una piscina), solo podrá retirarlas si no dañan el inmueble, pero no podrá exigir compensación.

Resolución de conflictos entre usufructuario y nudo propietario

Prevención: la clave está en la escritura

La mejor forma de evitar conflictos es pactar claramente en la escritura de constitución:

• Reparto detallado de gastos y reparaciones.
• Condiciones para realizar obras y reformas.
• Procedimiento de comunicación entre las partes.
• Mecanismos de resolución de disputas.
• Condiciones de alquiler a terceros.

Mediación

Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar la mediación:

• Es más rápida y económica que un juicio.
• Permite soluciones flexibles y adaptadas.
• Preserva la relación entre las partes.
• Tiene carácter vinculante si ambas partes aceptan el acuerdo.

Vía judicial

Si la mediación fracasa, los conflictos se resuelven ante los tribunales civiles:

• Reclamación de cantidad: si una parte no paga lo que le corresponde.
• Acción de extinción del usufructo: si el usufructuario incumple gravemente (artículo 520 CC).
• Acción de responsabilidad: por daños al inmueble.
• Interdicto de obra nueva: si una parte realiza obras no autorizadas.

Conflictos más frecuentes

Conflicto	Solución habitual
Quién paga una reparación concreta	Clasificar como ordinaria (usufructuario) o extraordinaria (nudo propietario)
El usufructuario quiere reformar	Solicitar acuerdo escrito del nudo propietario
El usufructuario no mantiene la vivienda	Requerimiento formal y, si persiste, acción judicial
El nudo propietario quiere acceder a la vivienda	Solo con consentimiento del usufructuario o causa justificada
Discrepancia sobre el estado de la vivienda	Acta notarial del estado actual y referencia al inventario inicial

Recomendaciones prácticas para ambas partes

Para el usufructuario

• Conserva la vivienda en buen estado: es tu obligación y tu interés.
• Comunica las averías importantes al nudo propietario por escrito.
• Guarda facturas de todas las reparaciones y mejoras que realices.
• Paga puntualmente el IBI y la comunidad.
• Consulta antes de reformar: evita conflictos pidiendo autorización por escrito.

Para el nudo propietario

• Respeta el derecho del usufructuario: no intentes interferir en su uso.
• Atiende las reparaciones extraordinarias cuando sean necesarias.
• Mantén comunicación cordial: la relación puede durar muchos años.
• Conserva toda la documentación: escritura, inventario, comunicaciones.
• Contrata un seguro de continente adecuado.

Preguntas frecuentes

¿Puede el usufructuario tener mascotas?

Sí, el usufructuario puede tener mascotas en la vivienda como parte de su derecho de uso y disfrute, siempre que cumpla con las normas de la comunidad de propietarios y las ordenanzas municipales.

¿Puede el nudo propietario vender su parte?

Sí, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad a un tercero en cualquier momento. El nuevo comprador debe respetar íntegramente el usufructo.

¿Qué pasa si el usufructuario abandona la vivienda?

El usufructo no se extingue por el simple abandono. Sin embargo, si el usufructuario deja de usar la vivienda durante 30 años, el usufructo podría extinguirse por prescripción.

¿El usufructuario puede hacer obras para adaptarla a su movilidad?

Sí, el usufructuario puede realizar obras de accesibilidad (rampas, plato de ducha, pasamanos) como parte de su derecho de uso. Estas obras se consideran necesarias y no requieren autorización del nudo propietario.

Conclusión

La relación entre usufructuario y nudo propietario funciona correctamente cuando ambas partes conocen y respetan sus derechos y obligaciones. Una escritura de constitución bien redactada y una comunicación fluida son las mejores herramientas para una convivencia pacífica y beneficiosa para todos.

---

¿Tienes dudas sobre tus derechos como usufructuario o nudo propietario? Contacta con nuestros expertos para resolver cualquier consulta. Te asesoramos de forma gratuita y sin compromiso.