¿Qué es la nuda propiedad? Guía completa

La nuda propiedad es un concepto jurídico que cada vez gana más relevancia en España, especialmente entre personas mayores que desean obtener liquidez sin perder el derecho a vivir en su hogar. En esta guía completa te explicamos de forma clara y sencilla qué significa, cómo funciona y por qué puede ser la solución que estás buscando.

Definición de nuda propiedad: explicación sencilla

La nuda propiedad es el derecho de ser propietario de un bien inmueble sin tener el derecho de uso y disfrute del mismo. En otras palabras, eres el dueño “en papel”, pero no puedes usar la vivienda ni obtener rentas de ella mientras exista un usufructo vigente.

Imagina que la propiedad de una vivienda es como una naranja completa. Si la dividimos, obtenemos dos partes:

• La nuda propiedad: la “cáscara” o estructura del derecho de propiedad.
• El usufructo: la “pulpa” o el derecho a usar y disfrutar la vivienda.

Cuando ambas partes se reúnen en una misma persona, hablamos de pleno dominio: la propiedad completa con todos sus derechos.

¿Qué dice el Código Civil sobre la nuda propiedad?

El Código Civil español regula esta figura en varios artículos fundamentales:

Artículo 467 del Código Civil

“El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”

Este artículo define el usufructo, que es la contrapartida de la nuda propiedad. Mientras el usufructuario disfruta del bien, el nudo propietario conserva la titularidad.

Artículo 468 del Código Civil

“El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.”

Esto significa que la separación entre nuda propiedad y usufructo puede establecerse mediante:

• Contrato de compraventa (acto entre vivos)
• Testamento (última voluntad)
• Por ley (como el usufructo del cónyuge viudo)

Diferencias entre nuda propiedad, usufructo y pleno dominio

Entender las diferencias entre estos tres conceptos es fundamental para tomar decisiones informadas:

Concepto	¿Quién es titular?	¿Puede vivir en la casa?	¿Puede vender?	¿Puede alquilar?
Pleno dominio	Propietario completo	Sí	Sí (todo)	Sí
Usufructo	Usufructuario	Sí	No (solo el usufructo)	Sí
Nuda propiedad	Nudo propietario	No	Sí (solo la nuda propiedad)	No

Pleno dominio

Es la propiedad completa de un inmueble. El titular tiene todos los derechos: usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien. Es lo que la mayoría de personas entiende por “ser propietario”.

Usufructo

Es el derecho real de uso y disfrute sobre un bien ajeno. El usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y obtener rentas, pero no puede venderla ni destruirla. Debe conservar la forma y sustancia del inmueble.

Nuda propiedad

Es la titularidad del inmueble sin el derecho de uso. El nudo propietario es el dueño registral, pero no puede utilizar la vivienda mientras exista el usufructo. Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario recupera automáticamente el pleno dominio.

¿Cómo funciona la venta de nuda propiedad en la práctica?

El proceso es más sencillo de lo que parece. Veámoslo con un ejemplo práctico:

Ejemplo práctico con números

Situación: María tiene 75 años y es propietaria de un piso en Madrid valorado en 300.000 euros. Necesita liquidez para complementar su pensión, pero no quiere dejar su hogar.

La operación:

1. María vende la nuda propiedad de su vivienda a un inversor.
2. Se reserva el usufructo vitalicio: seguirá viviendo en su casa hasta su fallecimiento.
3. El valor del usufructo se calcula según su edad (a los 75 años, aproximadamente un 20% del valor del inmueble).
4. El valor de la nuda propiedad es: 300.000 € - 60.000 € (usufructo) = 240.000 €.
5. En la práctica, el precio de mercado suele situarse entre el 50% y el 70% del valor de la vivienda, dependiendo de la edad del vendedor y las condiciones del mercado.

Resultado para María:

• Recibe entre 150.000 € y 210.000 € en efectivo.
• Sigue viviendo en su casa el resto de su vida.
• No tiene que pagar alquiler.
• Puede complementar su pensión con el dinero recibido.

Resultado para el inversor:

• Adquiere un inmueble con un descuento significativo.
• Cuando se extinga el usufructo, obtendrá el pleno dominio.
• La inversión se revaloriza con el tiempo.

Si quieres saber cuánto podrías obtener por tu vivienda, utiliza nuestra calculadora de nuda propiedad.

Tipos de usufructo en la nuda propiedad

Existen diferentes modalidades de usufructo que afectan directamente a la operación:

Usufructo vitalicio

El más habitual en operaciones de nuda propiedad. El usufructuario conserva el derecho de uso hasta su fallecimiento. Es la opción preferida por la mayoría de vendedores mayores.

Usufructo temporal

Se establece por un período de tiempo determinado (por ejemplo, 10 o 15 años). Al finalizar el plazo, el nudo propietario recupera el pleno dominio independientemente de que el usufructuario siga con vida.

Usufructo con renta

En algunas operaciones, el vendedor no solo conserva el usufructo sino que también recibe una renta mensual adicional al pago inicial. Esta modalidad reduce el importe del pago inicial pero garantiza ingresos recurrentes.

¿Para quién es ideal la nuda propiedad?

Para vendedores (personas mayores)

La venta de nuda propiedad es especialmente indicada para:

• Personas mayores de 65 años que necesitan complementar su pensión.
• Propietarios sin herederos directos o con herederos que no necesitan la vivienda.
• Personas con gastos médicos elevados que necesitan liquidez inmediata.
• Jubilados que quieren mejorar su calidad de vida sin renunciar a su hogar.
• Personas que prefieren no endeudarse con productos como la hipoteca inversa.

Para compradores (inversores)

La compra de nuda propiedad atrae a:

• Inversores a largo plazo que buscan activos inmobiliarios con descuento.
• Personas que planifican su jubilación y quieren asegurar una vivienda futura.
• Inversores que buscan diversificar su cartera con activos tangibles.
• Compradores que valoran la seguridad de una inversión respaldada por un inmueble.

Descubre más sobre la inversión en nuda propiedad en nuestro artículo sobre invertir en nuda propiedad.

Ventajas de la nuda propiedad

Para el vendedor

• Liquidez inmediata sin perder la vivienda.
• Seguridad: sigue viviendo en su casa de por vida.
• Sin deudas: no es un préstamo, no genera intereses.
• Beneficios fiscales: el tratamiento fiscal puede ser favorable para mayores de 65 años.
• Tranquilidad: operación regulada por el Código Civil.

Para el comprador

• Descuento significativo sobre el valor de mercado.
• Revalorización: el inmueble gana valor con el tiempo.
• Sin gestión: no hay inquilinos ni mantenimiento mientras dura el usufructo.
• Seguridad jurídica: operación inscrita en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad

¿Es segura la venta de nuda propiedad?

Sí. Es una operación perfectamente legal y regulada por el Código Civil español. Se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que ofrece total seguridad jurídica a ambas partes.

¿Puedo seguir alquilando mi vivienda si vendo la nuda propiedad?

Sí, como usufructuario conservas el derecho de alquilar la vivienda y percibir las rentas del alquiler. Este es uno de los derechos del usufructuario reconocidos por la ley.

¿Qué pasa si necesito ir a una residencia?

Si el usufructuario se traslada a una residencia, puede alquilar la vivienda y usar las rentas para pagar la residencia. El usufructo no se extingue por dejar de vivir en el inmueble.

¿Los herederos pierden todos los derechos?

Los herederos no podrán heredar la vivienda, pero el vendedor puede destinar el dinero recibido a ayudarles en vida o dejarlo en herencia de otra forma.

¿Quién paga los gastos de la vivienda?

Generalmente, el usufructuario paga los gastos ordinarios (comunidad, IBI, suministros) y el nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias. Conoce más detalles sobre impuestos en la nuda propiedad.

Conclusión

La nuda propiedad es una herramienta financiera segura, legal y cada vez más utilizada en España que permite a las personas mayores obtener liquidez de su vivienda sin renunciar a vivir en ella. Para los inversores, representa una oportunidad de adquirir inmuebles con descuento significativo.

Si estás considerando esta opción, ya sea como vendedor o como inversor, es fundamental contar con asesoramiento profesional especializado que te guíe en todo el proceso.

---

¿Quieres saber cuánto vale la nuda propiedad de tu vivienda? Utiliza nuestra calculadora gratuita o contacta con nuestro equipo de expertos para recibir una valoración personalizada sin compromiso.