Nuda propiedad en caso de divorcio: qué ocurre y cómo actuar

El divorcio plantea numerosas cuestiones patrimoniales, y la nuda propiedad no es una excepción. ¿Qué ocurre cuando uno de los cónyuges ha vendido la nuda propiedad de una vivienda? ¿Y si la pareja compró una nuda propiedad como inversión? ¿Cómo se liquida un bien cuando uno tiene el usufructo y otro la nuda propiedad?

En esta guía abordamos todas las situaciones en las que la nuda propiedad y el divorcio se cruzan, explicando las soluciones legales según el régimen económico matrimonial.

Situaciones más frecuentes

La intersección entre nuda propiedad y divorcio puede darse en varios escenarios:

1. Uno de los cónyuges vendió la nuda propiedad de una vivienda antes o durante el matrimonio.
2. La pareja compró una nuda propiedad como inversión y ahora deben repartirla.
3. Un cónyuge heredó la nuda propiedad de un inmueble.
4. Se adjudica el usufructo de la vivienda familiar a uno de los cónyuges tras el divorcio.
5. Uno de los cónyuges quiere vender la nuda propiedad de la vivienda tras la separación.

Cada situación tiene implicaciones legales distintas que dependen, principalmente, del régimen económico matrimonial.

Régimen de gananciales y nuda propiedad

El régimen de gananciales es el más extendido en España (aplicable en ausencia de pacto en la mayoría de comunidades autónomas). En este régimen, los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes a ambos cónyuges al 50%.

¿Qué bienes son gananciales?

• Los adquiridos a título oneroso durante el matrimonio (compraventa).
• Los rendimientos del trabajo y del capital de ambos cónyuges.
• Las rentas y frutos de los bienes privativos y gananciales.

¿Qué bienes son privativos?

• Los que cada cónyuge tenía antes del matrimonio.
• Los adquiridos por herencia o donación durante el matrimonio.
• Los adquiridos con dinero privativo (aunque sea durante el matrimonio).

Escenarios en gananciales

Escenario 1: Venta de la nuda propiedad de la vivienda ganancial

Si la pareja casada en gananciales decide vender la nuda propiedad de su vivienda habitual:

• Necesitan el consentimiento de ambos cónyuges (artículo 1377 del Código Civil).
• El dinero obtenido es ganancial y se reparte al 50% en caso de divorcio.
• El usufructo vitalicio correspondería a ambos cónyuges.
• En caso de divorcio posterior, el usufructo habría que liquidarlo o asignarlo a uno de los cónyuges.

Escenario 2: Compra de nuda propiedad como inversión ganancial

Si la pareja compró la nuda propiedad de un inmueble como inversión con fondos gananciales:

• La nuda propiedad es un bien ganancial.
• En caso de divorcio, hay que liquidarla: asignarla a uno de los cónyuges (compensando al otro) o venderla a un tercero.
• La venta a un tercero requiere respetar el usufructo del vendedor original.

Escenario 3: Uno de los cónyuges heredó la nuda propiedad

Si un cónyuge heredó la nuda propiedad de un inmueble:

• La nuda propiedad es un bien privativo del heredero.
• No forma parte de la sociedad de gananciales.
• No se liquida en el divorcio.

La vivienda familiar en el divorcio

Una cuestión crucial en cualquier divorcio es el uso de la vivienda familiar. El juez puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los cónyuges (normalmente al que tenga la custodia de los hijos menores), lo que genera un derecho similar al usufructo, aunque técnicamente no es un usufructo.

Si previamente se vendió la nuda propiedad de la vivienda familiar:

• El usufructo vitalicio ya está constituido a favor del vendedor (o vendedores).
• La atribución judicial del uso no altera el usufructo preexistente.
• Si ambos cónyuges son usufructuarios, el juez puede asignar el uso a uno de ellos.

Régimen de separación de bienes y nuda propiedad

En el régimen de separación de bienes, cada cónyuge mantiene la titularidad y administración de sus propios bienes. Este régimen es el más habitual en Cataluña, Baleares, Valencia y, cada vez más, en el resto de España.

Escenarios en separación de bienes

Escenario 1: Venta de nuda propiedad de un bien propio

Si un cónyuge casado en separación de bienes vende la nuda propiedad de una vivienda que le pertenece exclusivamente:

• No necesita consentimiento del otro cónyuge para vender, salvo que sea la vivienda habitual familiar (artículo 1320 del Código Civil).
• El dinero obtenido es suyo exclusivamente.
• El usufructo es del cónyuge vendedor.
• En caso de divorcio, no afecta al otro cónyuge.

Escenario 2: Compra conjunta de nuda propiedad

Si ambos cónyuges compraron conjuntamente la nuda propiedad de un inmueble:

• La nuda propiedad pertenece a ambos en la proporción acordada (normalmente al 50%).
• En caso de divorcio, pueden: asignarla a uno de ellos, venderla a un tercero o mantener la copropiedad.

Escenario 3: Vivienda habitual en copropiedad

Si la vivienda familiar es de ambos cónyuges y uno quiere vender la nuda propiedad tras el divorcio:

• Necesita el consentimiento del otro copropietario.
• Si no hay acuerdo, puede acudir a la división de cosa común (artículo 400 del Código Civil).
• Si tiene la custodia de los hijos, la protección del artículo 96 del Código Civil puede impedir la venta.

¿Se puede vender la nuda propiedad de la vivienda familiar durante el proceso de divorcio?

Durante el proceso de divorcio, existen medidas provisionales que limitan la disposición de bienes por parte de los cónyuges. En particular:

• Medidas cautelares: el juez puede prohibir la venta, donación o gravamen de bienes inmuebles.
• Anotación preventiva de demanda: se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para alertar a posibles compradores.
• Artículo 1320 CC: se requiere consentimiento del otro cónyuge para disponer de la vivienda habitual, incluso en separación de bienes.

Por tanto, la venta de la nuda propiedad de la vivienda familiar durante un proceso de divorcio requiere, en la práctica, el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial.

Liquidación de la nuda propiedad en el convenio regulador

En caso de divorcio de mutuo acuerdo, la liquidación de la sociedad de gananciales (o la distribución de bienes en separación) se incluye en el convenio regulador. Las opciones más habituales para la nuda propiedad son:

1. Adjudicación a uno de los cónyuges

Uno de los cónyuges se queda con la nuda propiedad del inmueble, compensando económicamente al otro. Por ejemplo:

• Si la nuda propiedad vale 150.000 €, el cónyuge que se la queda paga 75.000 € al otro.
• Si el cónyuge que se queda la nuda propiedad asume también una deuda ganancial, se descuenta.

2. Venta a un tercero

Los cónyuges acuerdan vender la nuda propiedad a un tercero y repartir el dinero obtenido. Hay que tener en cuenta que:

• El usufructuario original (si existe) no se ve afectado por la venta.
• El comprador adquiere la nuda propiedad con las mismas condiciones.

3. Mantenimiento de la copropiedad

En algunos casos, los excónyuges pueden acordar mantener la copropiedad de la nuda propiedad hasta que se consolide el pleno dominio (extinción del usufructo). Esto puede ser conveniente si se espera una revalorización del inmueble.

4. Permuta por otros bienes

La nuda propiedad puede compensarse con otros bienes del patrimonio común. Por ejemplo, un cónyuge se queda con la nuda propiedad y el otro con un vehículo, cuentas bancarias u otros activos de valor equivalente.

Implicaciones fiscales del divorcio y la nuda propiedad

Exención en ITP y AJD

La disolución de la sociedad de gananciales por divorcio está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siempre que las adjudicaciones se hagan en proporción a la cuota de participación de cada cónyuge (50/50).

Si uno de los cónyuges recibe bienes por valor superior a su cuota, el exceso tributa como transmisión patrimonial onerosa.

Exención en plusvalía municipal

La transmisión de inmuebles entre cónyuges como consecuencia del cumplimiento de sentencias de separación o divorcio está exenta de la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Para más información sobre la plusvalía, consulta nuestro artículo sobre plusvalía municipal y nuda propiedad.

Ganancia patrimonial en IRPF

La adjudicación de bienes en la liquidación de gananciales no genera ganancia patrimonial en el IRPF si las adjudicaciones son proporcionales a la cuota de cada cónyuge. Sin embargo, si hay excesos de adjudicación compensados con dinero, pueden generar ganancia patrimonial.

Para más detalles fiscales, consulta nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

Protección legal del usufructuario en caso de divorcio de los nudos propietarios

Si una pareja compró la nuda propiedad de un inmueble como inversión y luego se divorcia, el usufructuario original no se ve afectado:

• Su derecho de usufructo está inscrito en el Registro de la Propiedad.
• No importa quién sea el nuevo nudo propietario: el usufructo se respeta.
• El cambio de titularidad de la nuda propiedad se comunica al usufructuario, pero no altera sus derechos ni obligaciones.

Para más información sobre los derechos del usufructuario, consulta nuestra guía sobre derechos del usufructuario y nudo propietario.

Casos prácticos

Caso 1: María y Pedro, casados en gananciales

María (72 años) y Pedro (75 años) están casados en gananciales y quieren vender la nuda propiedad de su vivienda habitual valorada en 250.000 €.

• Ambos deben consentir la venta (artículo 1377 CC).
• El usufructo vitalicio puede ser simultáneo (ambos usufructuarios) o sucesivo (primero uno, luego el otro).
• Si optan por usufructo simultáneo, ambos pueden vivir en la casa. Si uno fallece, el otro continúa.
• Si optan por usufructo sucesivo, al fallecer el primer usufructuario, el segundo asume el usufructo pleno.
• El precio obtenido es ganancial (50% de cada uno).

Si luego se divorciaran:

• El dinero ganancial ya obtenido se habría repartido al 50%.
• El usufructo de cada uno es un derecho personalísimo que no se liquida.
• Habría que decidir quién vive en la casa o si se divide el uso.

Caso 2: Laura compró nuda propiedad antes de casarse

Laura compró la nuda propiedad de un apartamento por 80.000 € antes de casarse con Carlos. Se casaron en gananciales.

• La nuda propiedad es un bien privativo de Laura.
• En caso de divorcio, Carlos no tiene derecho sobre ella.
• Sin embargo, si Laura pagó parte del precio con fondos gananciales, Carlos tendría derecho a la restitución de esa cantidad.

Caso 3: Inversión conjunta en separación de bienes

Ana y Jorge, casados en separación de bienes, compraron conjuntamente la nuda propiedad de una vivienda por 120.000 € (60.000 € cada uno). Se divorcian.

• Cada uno es titular del 50% de la nuda propiedad.
• Pueden: vender a un tercero, uno compra la parte del otro, o mantener la copropiedad.
• El usufructuario original no se ve afectado.
• No hay exención fiscal (no es liquidación de gananciales).

Consejos prácticos para proteger la nuda propiedad ante un divorcio

Antes del matrimonio

1. Capitulaciones matrimoniales: si tienes propiedades (incluidas nudas propiedades), considera firmar capitulaciones estableciendo el régimen de separación de bienes.
2. Inventario de bienes privativos: documenta qué bienes son privativos de cada cónyuge antes del matrimonio.
3. Inscripción registral: asegúrate de que todos tus inmuebles (incluidas nudas propiedades) están correctamente inscritos a tu nombre.

Durante el matrimonio

1. Conserva documentación: guarda toda la documentación de compraventa, escrituras y pagos.
2. Trazabilidad de fondos: si compras una nuda propiedad con fondos privativos, documenta el origen del dinero.
3. Asesoramiento previo: antes de vender la nuda propiedad de la vivienda familiar, consulta las implicaciones en caso de divorcio.

Durante el proceso de divorcio

1. Anotación preventiva: si temes que tu cónyuge pueda disponer de la vivienda, solicita una anotación preventiva de demanda.
2. Negociación informada: antes de aceptar la adjudicación de una nuda propiedad en el convenio, valórala correctamente. Puedes consultar nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.
3. Asesoramiento especializado: busca un abogado familiarizado tanto con derecho de familia como con nuda propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi excónyuge obligarme a vender la nuda propiedad?

Si la nuda propiedad es un bien privativo tuyo, no. Si es un bien ganancial o compartido, tu excónyuge puede solicitar la división de cosa común (artículo 400 CC), lo que puede acabar en una subasta judicial si no hay acuerdo.

¿Puedo vender la nuda propiedad de la vivienda familiar para pagar la pensión alimenticia?

Sí, pero necesitas el consentimiento del otro cónyuge o autorización judicial si la vivienda está atribuida al otro cónyuge como vivienda familiar.

¿El usufructo se ve afectado por el divorcio del nudo propietario?

No. El usufructo es un derecho real inscrito que no se ve afectado por los cambios en la titularidad de la nuda propiedad.

¿Quién paga el IBI si la nuda propiedad es ganancial y nos divorciamos?

Si no se ha liquidado la sociedad de gananciales, ambos cónyuges son responsables solidarios del IBI. Tras la liquidación, lo paga quien se adjudique la nuda propiedad (o el usufructuario, si existe usufructo).

Conclusión

La relación entre nuda propiedad y divorcio es compleja y depende de múltiples factores: el régimen económico matrimonial, el origen del bien, la existencia de hijos menores y los acuerdos entre las partes.

Lo más importante es contar con asesoramiento jurídico especializado que permita proteger tus derechos y encontrar la solución más equitativa.

En Nuda Propiedad Segura te ayudamos a resolver todas tus dudas sobre nuda propiedad, incluyendo situaciones complejas como el divorcio. Contacta con nosotros para una consulta gratuita y sin compromiso.