¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda en nuda propiedad?

Una de las preguntas más frecuentes de quienes venden la nuda propiedad de su vivienda es si pueden alquilarla en el futuro. La respuesta es sí: el usufructuario tiene pleno derecho a arrendar la vivienda y percibir las rentas. Te explicamos cómo funciona, qué límites existen y qué debes tener en cuenta.

El derecho del usufructuario a alquilar

Base legal

El artículo 480 del Código Civil establece que el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro e incluso enajenar su derecho de usufructo. Este derecho está plenamente reconocido por la ley y la jurisprudencia.

¿Qué significa esto en la práctica?

• El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero.
• Percibe íntegramente las rentas del alquiler.
• No necesita permiso del nudo propietario para alquilar.
• El contrato de alquiler lo firma el usufructuario como arrendador.
• El nudo propietario no interviene en la relación arrendaticia.

¿Cuándo suele alquilar el usufructuario?

Traslado a una residencia

Es la situación más habitual. Cuando una persona mayor que vendió la nuda propiedad necesita trasladarse a una residencia de mayores:

• Alquila la vivienda y utiliza las rentas para pagar la residencia.
• Mantiene el usufructo: el derecho no se extingue por dejar de vivir en el inmueble.
• Complementa sus ingresos: la renta del alquiler se suma a su pensión y al capital recibido por la nuda propiedad.

Traslado con familiares

Algunos usufructuarios deciden mudarse a vivir con hijos u otros familiares. En ese caso:

• Pueden alquilar la vivienda vacía para obtener ingresos adicionales.
• Las rentas les permiten contribuir a los gastos del hogar familiar.
• El usufructo sigue vigente mientras el usufructuario viva.

Alquiler parcial

El usufructuario también puede alquilar una habitación de la vivienda mientras sigue viviendo en ella. Esta modalidad es cada vez más frecuente entre personas mayores que:

• Buscan compañía además de ingresos extra.
• Tienen una vivienda amplia con habitaciones libres.
• Participan en programas de convivencia intergeneracional.

Condiciones y límites del alquiler

Duración del contrato de alquiler

El contrato de alquiler no puede exceder la duración del usufructo. Esto tiene implicaciones importantes:

• En el usufructo vitalicio: el contrato se extingue cuando fallece el usufructuario.
• En el usufructo temporal: el contrato no puede ir más allá de la fecha de extinción del usufructo.
• El inquilino debe ser informado de que el arrendador es usufructuario, no propietario pleno.

¿Qué pasa con el inquilino cuando se extingue el usufructo?

Cuando el usufructo se extingue (por fallecimiento del usufructuario o fin del plazo):

1. El contrato de alquiler se extingue con el usufructo.
2. El nudo propietario (ahora propietario pleno) no está obligado a mantener el contrato de alquiler.
3. El inquilino debe desalojar la vivienda en un plazo razonable.
4. Si el propietario pleno desea continuar la relación, puede firmar un nuevo contrato.

Cláusulas restrictivas

En algunos contratos de nuda propiedad se incluyen cláusulas que limitan o condicionan el derecho a alquilar:

• Prohibición total de alquiler: poco frecuente y de dudosa validez legal.
• Necesidad de comunicación previa al nudo propietario: más habitual y razonable.
• Limitación del tipo de alquiler: por ejemplo, prohibición de alquiler turístico.
• Derecho de preferencia del nudo propietario para alquilar si el usufructuario no la usa.

Es fundamental revisar la escritura de constitución del usufructo para conocer las condiciones específicas.

¿Quién firma el contrato de alquiler?

El usufructuario como arrendador

El contrato de alquiler lo firma el usufructuario, que actúa como arrendador. En el contrato debe constar:

• Que el arrendador es usufructuario del inmueble (no propietario pleno).
• La duración del usufructo o su carácter vitalicio.
• Que el contrato se extinguirá con el usufructo.
• Los datos del usufructuario y del inquilino.

El nudo propietario no interviene

El nudo propietario:

• No firma el contrato de alquiler.
• No percibe las rentas del alquiler.
• No puede oponerse al alquiler (salvo pacto expreso en la escritura).
• No tiene obligaciones frente al inquilino.

Obligaciones fiscales del alquiler

IRPF del usufructuario

Las rentas del alquiler tributan en el IRPF del usufructuario como rendimientos del capital inmobiliario:

Concepto	Detalle
Ingresos	Total de rentas percibidas
Gastos deducibles	IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del usufructo
Reducción	60% si es vivienda habitual del inquilino
Tributación	Al tipo marginal del IRPF (19% a 47%)

Ejemplo de tributación

Situación: Usufructuario alquila la vivienda por 800 €/mes.

• Ingresos anuales: 9.600 €
• Gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones): -2.400 €
• Rendimiento neto: 7.200 €
• Reducción del 60% (vivienda habitual del inquilino): -4.320 €
• Base imponible: 2.880 €

IBI y gastos ordinarios

Cuando el usufructuario alquila la vivienda, sigue siendo responsable de:

• El IBI (aunque puede repercutirlo al inquilino si así se pacta).
• La comunidad de propietarios.
• El seguro del hogar (contenido).
• Las reparaciones ordinarias.

Más información sobre fiscalidad en nuestra guía fiscal de la nuda propiedad.

Alquiler turístico y nuda propiedad

¿Puede el usufructuario dedicar la vivienda al alquiler turístico?

En principio, sí, ya que el derecho a alquilar incluye cualquier modalidad de arrendamiento. Sin embargo, hay que tener en cuenta:

• Las regulaciones autonómicas y municipales sobre viviendas de uso turístico.
• La necesidad de obtener licencia turística en la mayoría de comunidades.
• Las normas de la comunidad de propietarios que pueden prohibir el uso turístico.
• Las posibles cláusulas restrictivas en la escritura de constitución del usufructo.

Recomendaciones

• Consultar la normativa local antes de iniciar el alquiler turístico.
• Revisar la escritura del usufructo por si incluye limitaciones.
• Informar al nudo propietario por cortesía y para evitar conflictos.
• Contratar un seguro adecuado que cubra la actividad turística.

Casos prácticos

Caso 1: Usufructuaria que ingresa en residencia

Carmen, 82 años, vendió la nuda propiedad de su piso en Sevilla hace 5 años. Ahora necesita ingresar en una residencia que cuesta 1.800 €/mes.

• Alquila su piso por 700 €/mes.
• Su pensión es de 900 €/mes.
• Total de ingresos: 1.600 €/mes.
• La diferencia de 200 € la cubre con el capital que recibió por la nuda propiedad.
• Solución sostenible que le permite costear la residencia sin agotar sus ahorros.

Caso 2: Usufructuario que alquila una habitación

José, 70 años, vive solo en un piso de 3 habitaciones en Barcelona. Tras vender la nuda propiedad:

• Alquila una habitación a un estudiante universitario por 450 €/mes.
• Sigue viviendo en su vivienda con compañía.
• Ingresos extra: 5.400 €/año que complementan su pensión.
• El estudiante aporta compañía y ayuda ocasional.

Caso 3: Matrimonio que se muda con los hijos

Pilar y Manolo, 78 y 80 años, vendieron la nuda propiedad de su piso en Madrid. Deciden mudarse con su hija:

• Alquilan el piso por 1.100 €/mes.
• Las rentas les permiten contribuir a los gastos del hogar de su hija.
• Mantienen su independencia económica sin ser una carga.
• El usufructo sigue vigente hasta el fallecimiento de ambos (usufructo con derecho de acrecer).

Derechos del inquilino frente al usufructuario

Protecciones legales del inquilino

El inquilino de una vivienda alquilada por el usufructuario tiene los mismos derechos que cualquier arrendatario:

• Derecho a la prórroga según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
• Límite de actualización de renta según el índice de referencia vigente.
• Derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato.
• Derecho a ser informado sobre la naturaleza del usufructo.

Limitación principal

La principal limitación es que el contrato de alquiler no puede sobrevivir al usufructo. Si el usufructuario fallece, el inquilino debe desalojar la vivienda aunque no haya expirado el plazo del contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puede el nudo propietario cobrar parte del alquiler?

No. Las rentas del alquiler corresponden íntegramente al usufructuario. El nudo propietario no tiene derecho a percibir ninguna parte de las rentas mientras dure el usufructo.

¿Y si el usufructuario no paga los gastos de la vivienda con las rentas?

El nudo propietario puede reclamar al usufructuario el cumplimiento de sus obligaciones de conservación y pago de gastos ordinarios. En casos graves, podría solicitar la extinción del usufructo por abuso del derecho.

¿Se puede alquilar a familiares del usufructuario?

Sí, no hay restricción legal. El usufructuario puede alquilar a cualquier persona, incluidos familiares. Sin embargo, si el alquiler es a precio inferior al de mercado, podría tener implicaciones fiscales.

¿El inquilino puede negarse a desalojar cuando se extinga el usufructo?

El inquilino debe desalojar la vivienda al extinguirse el usufructo. Si no lo hace voluntariamente, el nuevo propietario pleno puede iniciar un procedimiento de desahucio.

¿Qué pasa con la fianza del alquiler?

La fianza la gestiona el usufructuario como arrendador. Es recomendable depositarla en el organismo autonómico correspondiente (como el INCASOL en Cataluña o el IVIMA en Madrid), como obliga la ley.

Conclusión

El derecho del usufructuario a alquilar la vivienda es una de las garantías más valiosas de la nuda propiedad. Ofrece flexibilidad para adaptarse a circunstancias cambiantes: desde complementar la pensión hasta financiar el ingreso en una residencia. Con un asesoramiento legal adecuado, el alquiler puede convertirse en una fuente de ingresos estable y segura.

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