Nuda propiedad en Andalucía: guía legal y oportunidades

Andalucía es una de las comunidades autónomas con mayor potencial para la nuda propiedad en España. Con más de 8,5 millones de habitantes, un mercado inmobiliario diverso que abarca desde la Costa del Sol hasta las capitales históricas, y una fiscalidad competitiva, la comunidad andaluza ofrece oportunidades tanto para propietarios que buscan liquidez como para inversores a largo plazo.

El mercado inmobiliario andaluz

Andalucía posee uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de España, impulsado por el turismo, la demanda internacional y la calidad de vida que ofrece la región.

Precios medios por provincia

Provincia	Precio medio (€/m²)	Tendencia	Demanda
Málaga	2.800 - 4.500	Alcista fuerte	Muy alta (internacional)
Sevilla	1.800 - 3.000	Alcista	Alta
Cádiz	1.500 - 2.800	Estable-alcista	Media-alta
Granada	1.400 - 2.500	Estable	Media
Córdoba	1.200 - 2.000	Estable	Media
Almería	1.200 - 2.200	Alcista	Media (costa)
Huelva	1.000 - 1.600	Estable	Baja-media
Jaén	800 - 1.300	Estable	Baja

Zonas más demandadas

Costa del Sol (Málaga)

La Costa del Sol es la joya del mercado andaluz para nuda propiedad:

• Marbella y Puerto Banús: propiedades de lujo con alta demanda internacional. Precios de 3.500 a 7.000 €/m².
• Fuengirola y Benalmádena: comunidad escandinava y británica consolidada.
• Estepona: mercado en auge con precios más accesibles que Marbella.
• Málaga capital: ciudad en plena transformación con demanda creciente.

Sevilla

• Centro histórico (Santa Cruz, Arenal): precios premium por ubicación y turismo.
• Triana y Los Remedios: barrios consolidados con alta calidad de vida.
• Nervión: zona residencial con buenos servicios.

Otras ciudades destacadas

• Granada: Albaicín y centro histórico con atractivo turístico.
• Cádiz capital: mercado limitado por la insularidad, precios estables.
• Jerez de la Frontera: precios accesibles con potencial.

Particularidades legales de Andalucía

Derecho civil aplicable

Andalucía se rige por el Código Civil español (derecho común). No tiene derecho civil propio, lo que simplifica las operaciones de nuda propiedad respecto a comunidades con derecho foral como Cataluña o País Vasco.

Los artículos 467 a 529 del Código Civil regulan el usufructo, aplicables en su totalidad en Andalucía. Para una explicación detallada, consulta nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.

Normativa autonómica relevante

• Ley del suelo de Andalucía (LISTA): regula el urbanismo y puede afectar a propiedades en suelo no urbanizable.
• Normativa de Viviendas de Uso Turístico (VUT): relevante si el usufructuario planea alquilar la vivienda para uso turístico.
• Informe de Evaluación de Edificios (IEE): obligatorio para edificios de más de 50 años.

Fiscalidad de la nuda propiedad en Andalucía

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Andalucía aplica un tipo general del 7% en el ITP, competitivo respecto a la media nacional:

Tipo de transmisión	Porcentaje
Tipo general	7%
VPO y vivienda habitual (menores de 35 años)	3,5%
Familias numerosas	3,5%
Personas con discapacidad (≥33%)	3,5%

Comparativa con otras comunidades

Comunidad	ITP general
Andalucía	7%
Madrid	6%
Cataluña	10%
Comunidad Valenciana	10%
Canarias	6,5%

Impuesto de Sucesiones

Andalucía ha aprobado una bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones para herencias entre familiares directos (cónyuge, hijos, padres). Esto es relevante para la consolidación del pleno dominio tras la extinción del usufructo.

Plusvalía municipal

Cada municipio andaluz fija sus propios tipos y coeficientes. Las capitales de provincia suelen aplicar tipos cercanos al máximo legal (30%). El contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el método real, escogiendo el más favorable. Para más información fiscal, consulta nuestra guía de impuestos en la nuda propiedad.

Exención IRPF para mayores de 65 años

Como en el resto de España, los vendedores mayores de 65 años que vendan la nuda propiedad de su vivienda habitual están exentos de IRPF por la ganancia patrimonial.

Perfil del vendedor en Andalucía

Jubilados en capitales de provincia

• Edad: 68-82 años.
• Vivienda: pisos en centros urbanos adquiridos hace 30-40 años.
• Pensión: media de 900-1.100 €/mes, inferior a la media nacional.
• Necesidad: complementar pensión en una región con coste de vida moderado pero creciente.

Propietarios en la Costa del Sol

• Residentes españoles y extranjeros con propiedades de alto valor.
• Muchos jubilados europeos (británicos, escandinavos, alemanes) que compraron hace décadas.
• Buscan liquidez manteniendo el derecho a vivir en su hogar.

Para conocer cómo la nuda propiedad beneficia a las personas mayores, consulta nuestra guía sobre nuda propiedad para personas mayores.

Perfil del comprador en Andalucía

Inversores nacionales

• Madrileños y catalanes que buscan diversificación geográfica.
• Inversores locales conocedores del mercado.
• Presupuesto medio: 80.000 - 300.000 €.

Inversores internacionales

• Británicos: históricamente el mayor grupo en la Costa del Sol.
• Escandinavos: presencia consolidada en Fuengirola, Benalmádena y Nerja.
• Alemanes: creciente interés en Almería y Granada.
• Latinoamericanos: demanda emergente, especialmente en Sevilla y Málaga.

Para más información sobre inversión, consulta nuestra guía sobre invertir en nuda propiedad.

Ejemplo práctico en Andalucía

Situación: Francisca tiene 74 años y posee un piso de 100 m² en el centro de Sevilla valorado en 220.000 euros. Su pensión es de 950 €/mes.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 74 = 15% → 220.000 × 15% = 33.000 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 220.000 - 33.000 = 187.000 €
3. Precio de mercado ofrecido: 125.000 € (57% del valor total)
4. ITP para el comprador: 187.000 × 7% = 13.090 €

Resultado para Francisca:

• Recibe 125.000 € en un pago único.
• Sigue viviendo en su piso de toda la vida.
• Al ser mayor de 65 y vivienda habitual: exenta de IRPF.
• Puede complementar su pensión con 500 €/mes durante más de 20 años.

Calcula tu caso con nuestra calculadora de nuda propiedad.

Proceso de venta en Andalucía

El proceso sigue las mismas etapas que en el resto de España bajo derecho común:

1. Valoración: tasación profesional del inmueble.
2. Cálculo: determinación del valor de nuda propiedad según la edad. Consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor de la nuda propiedad.
3. Búsqueda de comprador: plazo medio de 3 a 6 meses.
4. Firma ante notario: formalización de la escritura pública.
5. Inscripción registral: en el Registro de la Propiedad correspondiente.
6. Liquidación fiscal: ITP (comprador) y plusvalía municipal (vendedor) en los plazos legales.

Ciudades destacadas en Andalucía

Málaga

• Mayor mercado de nuda propiedad de Andalucía.
• Precios medios: 2.800-4.500 €/m² en capital, superiores en Costa del Sol.
• Alta demanda internacional garantiza compradores.
• Excelente infraestructura sanitaria y de servicios.

Sevilla

• Capital andaluza con mercado inmobiliario estable.
• Precios medios: 1.800-3.000 €/m².
• Fuerte demanda en centro histórico y barrios consolidados.
• Buena calidad de vida y coste moderado.

Granada

• Mercado más contenido pero con atractivo turístico.
• Precios medios: 1.400-2.500 €/m².
• Zona universitaria genera demanda de alquiler (relevante para usufructuarios).

Cádiz

• Mercado limitado geográficamente pero con precios sostenidos.
• Costa de la Luz atrae inversores y jubilados europeos.
• Precios medios: 1.500-2.800 €/m².

Ventajas de la nuda propiedad en Andalucía

1. ITP competitivo (7%): inferior a Cataluña (10%) o Valencia (10%).
2. Bonificación del 99% en Sucesiones: la consolidación del pleno dominio apenas tributa.
3. Coste de vida moderado: el dinero recibido rinde más que en Madrid o Barcelona.
4. Demanda internacional en la costa: facilita encontrar compradores.
5. Derecho común: sin complejidades de derecho foral.
6. Clima y calidad de vida: factores que sostienen la demanda inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en vender la nuda propiedad en Andalucía?

Depende de la zona. En la Costa del Sol, 2 a 4 meses. En capitales de provincia, 4 a 6 meses. En zonas rurales puede ser más largo.

¿El ITP del 7% se aplica a toda Andalucía?

Sí, el 7% es el tipo general para toda la comunidad autónoma. Existen tipos reducidos para VPO, menores de 35 años y familias numerosas.

¿Puedo vender la nuda propiedad de una vivienda en la playa?

Sí. Las viviendas en la costa son especialmente atractivas para inversores. Solo hay que verificar la normativa de costas y la licencia de primera ocupación.

¿Qué pasa con el usufructo si quiero irme a vivir con un familiar?

El usufructo no se extingue por cambio de domicilio. Puedes alquilar la vivienda y usar las rentas para tus gastos. Más detalles en nuestra guía sobre derechos del usufructuario.

Conclusión

Andalucía ofrece un marco atractivo para la nuda propiedad: un mercado inmobiliario diverso con fuerte demanda internacional en la costa, una fiscalidad competitiva con ITP al 7% y bonificación del 99% en Sucesiones, y un coste de vida que maximiza el rendimiento del capital recibido. Si eres propietario en Andalucía, la nuda propiedad puede ser la clave para complementar tu pensión sin dejar tu hogar.

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