Nuda propiedad en Málaga: guía completa 2026
Nuda propiedad en Málaga
Málaga se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de España. La capital de la Costa del Sol atrae inversores nacionales e internacionales, y los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento notable en los últimos años. Este contexto hace que la nuda propiedad sea una opción cada vez más relevante tanto para propietarios que buscan liquidez como para inversores que buscan oportunidades de revalorización.
Con más de 300 días de sol al año, infraestructuras de primer nivel y una oferta cultural en expansión, Málaga reúne todas las condiciones para un mercado de nuda propiedad en crecimiento. En esta guía analizamos las particularidades del mercado malagueño.
El mercado inmobiliario en Málaga
Málaga ha registrado uno de los mayores crecimientos de precios inmobiliarios de España. El precio medio de la vivienda se sitúa en torno a los 2.600 €/m², con una tendencia alcista sostenida:
- Centro histórico: entre 3.000 y 5.000 €/m², impulsado por la demanda turística y la regeneración urbana.
- Malagueta / Limonar: entre 3.500 y 5.500 €/m², zona premium junto al mar.
- Pedregalejo / El Palo: entre 2.500 y 3.800 €/m², barrios costeros con encanto.
- Teatinos / Universidad: entre 1.800 y 2.500 €/m², zona universitaria en expansión.
- Huelin / La Luz: entre 2.000 y 2.800 €/m², bien comunicados y accesibles.
- Carretera de Cádiz: entre 1.600 y 2.200 €/m², zona popular con crecimiento.
- Puerto de la Torre / Churriana: entre 1.400 y 2.000 €/m², más periféricos.
El boom turístico, la presencia creciente de empresas tecnológicas (Google, Vodafone) y la conectividad del aeropuerto internacional impulsan la revalorización constante del mercado malagueño.
¿Cómo funciona la nuda propiedad en Málaga?
El funcionamiento sigue el marco legal español con especificidades del mercado local:
-
Valoración del inmueble: se tasa profesionalmente la vivienda, considerando factores específicos de Málaga como la proximidad al mar, las vistas, la orientación y el estado del edificio.
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Cálculo del usufructo: se aplica la fórmula legal según la edad del usufructuario. En Málaga, donde muchos propietarios son personas mayores que adquirieron sus viviendas hace décadas, los importes pueden ser muy significativos dada la revalorización acumulada.
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Precio de mercado: la nuda propiedad en Málaga suele situarse entre el 45% y el 65% del valor total del inmueble, dependiendo de la edad del vendedor y la ubicación.
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Firma ante notario: se formaliza en escritura pública ante notario en Málaga. El usufructo queda inscrito en el Registro de la Propiedad.
-
Cobro inmediato: el vendedor recibe el pago completo el día de la firma.
Para más información sobre el proceso, visita cómo funciona la nuda propiedad.
Fiscalidad de la nuda propiedad en Andalucía
Al igual que en Sevilla, las operaciones de nuda propiedad en Málaga se rigen por la fiscalidad andaluza:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Andalucía aplica un ITP del 7% sobre el valor fiscal de la nuda propiedad.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Tipo ITP | 7% |
| Base imponible | Valor fiscal de la nuda propiedad |
| Liquidación | Ante la Junta de Andalucía |
| Plazo | 30 días desde la firma |
Comparativa con otras ciudades costeras
| Ciudad / CCAA | Tipo ITP | ITP sobre 250.000 € |
|---|---|---|
| Málaga (Andalucía) | 7% | 17.500 € |
| Alicante (C. Valenciana) | 10% | 25.000 € |
| Barcelona (Cataluña) | 10% | 25.000 € |
| Palma (Baleares) | 8% | 20.000 € |
El ITP del 7% en Andalucía resulta competitivo frente a otros destinos costeros, lo que atrae inversores.
Plusvalía municipal
El Ayuntamiento de Málaga liquida la plusvalía municipal en las transmisiones. Se puede optar por el método de cálculo más favorable desde la reforma de 2021.
IRPF
Exención total para vendedores mayores de 65 años si se trata de vivienda habitual.
Para ampliar información, consulta nuestra guía de impuestos.
Ventajas para propietarios en Málaga
Los propietarios malagueños cuentan con ventajas específicas:
- Importes elevados: la fuerte revalorización de Málaga significa que viviendas adquiridas hace décadas tienen ahora valores muy superiores, generando importes de nuda propiedad significativos.
- Permanencia en el hogar: el usufructo vitalicio garantiza el derecho a seguir viviendo en la vivienda o a alquilarla.
- Clima excepcional: seguir viviendo en Málaga supone disfrutar de uno de los mejores climas de Europa.
- Coste de vida moderado: inferior a Madrid o Barcelona, lo que maximiza el rendimiento del importe obtenido.
- Sin deudas: la operación no genera obligaciones financieras futuras.
- Exención fiscal IRPF: para mayores de 65 años con vivienda habitual.
Más información en nuestra guía sobre nuda propiedad para personas mayores.
Oportunidades de inversión en Málaga
Málaga es uno de los mercados más atractivos de España para la inversión en nuda propiedad:
Revalorización excepcional
- Málaga ha liderado el ranking de revalorización inmobiliaria en España durante varios años consecutivos.
- La ciudad se ha consolidado como polo tecnológico (Málaga TechPark) y cultural (Museo Picasso, Centre Pompidou).
- La demanda internacional sigue creciendo (compradores británicos, escandinavos, alemanes).
Turismo y demanda residencial
- Más de 14 millones de pasajeros anuales en el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol.
- Creciente comunidad de nómadas digitales y expatriados que impulsan la demanda.
- Infraestructuras en mejora continua (metro, AVE, puerto).
Descuentos atractivos
La nuda propiedad en Málaga ofrece descuentos del 35-55% sobre el valor de mercado, con perspectivas de revalorización superiores a la media nacional.
Para más información, lee nuestra guía sobre invertir en nuda propiedad.
Barrios más demandados
Alta demanda
| Barrio | Precio medio (€/m²) | Perfil | Potencial |
|---|---|---|---|
| Centro histórico | 3.000 - 5.000 | Cultural, turístico | Máxima revalorización |
| Malagueta / Limonar | 3.500 - 5.500 | Premium, costero | Exclusivo |
| Pedregalejo | 2.500 - 3.800 | Costero, bohemio | Crecimiento sostenido |
| El Palo | 2.300 - 3.200 | Marinero, auténtico | En alza |
Demanda creciente
| Barrio | Precio medio (€/m²) | Perfil | Potencial |
|---|---|---|---|
| Huelin | 2.000 - 2.800 | Residencial, playa | En transformación |
| Teatinos | 1.800 - 2.500 | Universitario, moderno | Crecimiento |
| Soho | 2.500 - 3.500 | Artístico, céntrico | Alta revalorización |
| La Luz | 1.800 - 2.500 | Familiar, accesible | Bien comunicado |
Oportunidades emergentes
- Carretera de Cádiz: precios accesibles con mejoras urbanísticas previstas.
- Puerto de la Torre: zona en expansión con nuevas promociones.
- Campanillas / PTA: próximo al parque tecnológico, con potencial de crecimiento ligado al sector tech.
Proceso paso a paso en Málaga
1. Consulta inicial gratuita
Contacta con nuestros especialistas para evaluar tu situación. En NudaPropiedadSegura ofrecemos asesoramiento sin compromiso.
2. Valoración del inmueble
Un tasador profesional valora la vivienda en Málaga considerando:
- Ubicación (barrio, proximidad al mar, vistas).
- Estado de conservación y reformas.
- Superficie, distribución y extras (terraza, garaje, piscina comunitaria).
- Certificación energética obligatoria.
3. Cálculo del valor de nuda propiedad
Se determina el valor del usufructo según la edad del propietario. Más información en cómo calcular el valor de la nuda propiedad.
4. Búsqueda de comprador
Málaga es un mercado muy líquido. El plazo medio es de 2 a 4 meses en zonas céntricas y costeras, y de 4 a 6 meses en barrios periféricos.
5. Firma ante notario
La escritura se formaliza ante notario en Málaga. El vendedor cobra el día de la firma por transferencia bancaria.
6. Liquidación fiscal
El comprador liquida el ITP (7%) ante la Junta de Andalucía. El vendedor gestiona la plusvalía municipal y su declaración de IRPF.
Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad en Málaga
¿Cuánto puedo obtener por mi vivienda en Málaga?
Depende de la ubicación y tu edad. Como orientación, un piso de 85 m² en el centro de Málaga valorado en 300.000 € podría generar entre 150.000 € y 195.000 € para un propietario de 75 años.
¿La nuda propiedad es mejor que la hipoteca inversa en Málaga?
En la mayoría de los casos, sí. La nuda propiedad ofrece un pago único mayor, no genera deuda y no afecta a los herederos con obligaciones financieras. Para una comparativa detallada, consulta nuestro artículo sobre nuda propiedad vs. hipoteca inversa.
¿Puedo vender la nuda propiedad de una vivienda en la Costa del Sol?
Sí. Las viviendas costeras son muy demandadas por inversores. Los municipios de la Costa del Sol occidental (Marbella, Estepona, Fuengirola) también ofrecen oportunidades, aunque cada caso requiere valoración individual.
¿Qué pasa si quiero irme a vivir con mis hijos?
El usufructo no se extingue. Puedes alquilar la vivienda y percibir las rentas, lo que te proporciona ingresos adicionales. Más detalles sobre derechos del usufructuario.
¿Está protegido mi derecho a vivir en la casa?
Absolutamente. El usufructo vitalicio se inscribe en el Registro de la Propiedad y está protegido por el Código Civil. Nadie puede obligarte a abandonar tu hogar. Conoce más en qué es la nuda propiedad.
Conclusión
Málaga ofrece uno de los mercados de nuda propiedad más atractivos de España. Su extraordinaria revalorización inmobiliaria, el ITP competitivo del 7% andaluz, la alta demanda nacional e internacional y una calidad de vida excepcional hacen de la capital malagueña un escenario ideal tanto para propietarios que buscan liquidez como para inversores que buscan rentabilidad a largo plazo.
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