Nuda propiedad en Cantabria: guía para propietarios

Cantabria, con su calidad de vida privilegiada y un mercado inmobiliario accesible, ofrece oportunidades interesantes para la nuda propiedad. La comunidad se rige por el Código Civil español y presenta una fiscalidad con ITP del 10% que conviene conocer.

Mercado inmobiliario en Cantabria

Precios por zona

Ciudad/Zona	Precio medio (€/m²)	Tendencia	Perfil
Santander	1.800 - 3.000	Estable-alcista	Capital, servicios
Torrelavega	1.000 - 1.600	Estable	Industrial, accesible
Castro Urdiales	1.800 - 2.800	Alcista	Cercanía a Bilbao
Laredo y Santoña	1.200 - 2.200	Estable	Costa, turismo
Comillas y San Vicente	1.400 - 2.500	Estable	Turismo, rural premium

Santander

Capital cántabra con buena infraestructura:

• Centro y Paseo de Pereda: zona premium. 2.200-3.000 €/m².
• El Sardinero: playa urbana icónica, alta demanda. 2.500-3.500 €/m².
• Cuatro Caminos y Nueva Montaña: opciones más accesibles. 1.200-1.800 €/m².
• Peñacastillo: zona residencial con buenos servicios.

Castro Urdiales

• Atractivo creciente por proximidad al País Vasco.
• Muchos residentes trabajan en Bilbao.
• Precios sostenidos por la demanda vasca.

Costa oriental y occidental

• Laredo, Santoña, Noja: turismo estival con precios estacionales.
• Comillas, San Vicente de la Barquera: encanto rural con demanda creciente.
• Potes y Liébana: interior con atractivo natural (Picos de Europa).

Particularidades legales

Cantabria se rige por el Código Civil español (derecho común). No tiene derecho foral propio. Los artículos 467 a 529 del CC regulan el usufructo en su totalidad. Para una explicación completa, consulta nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.

Fiscalidad en Cantabria

ITP en Cantabria

Cantabria aplica un tipo general del 10%, uno de los más altos de España:

Tipo	Porcentaje
Tipo general	10%
Vivienda habitual (hasta 200.000 €)	8%
Familias numerosas	5%

El alto ITP puede hacer que los inversores busquen alternativas en comunidades vecinas como Madrid (6%) o País Vasco (4%).

Impuesto de Sucesiones

Cantabria ha implementado bonificaciones importantes:

• Cónyuge e hijos: bonificación del 100% hasta 100.000 € por heredero.
• Esto facilita la consolidación del pleno dominio con tributación mínima.

Comparativa fiscal

Comunidad	ITP general
Cantabria	10%
País Vasco	4%
Asturias	8-10%
Castilla y León	8%
Madrid	6%

Para más detalles fiscales, consulta nuestra guía de impuestos.

Perfil del vendedor en Cantabria

• Edad: 70-82 años.
• Vivienda: pisos en Santander o Torrelavega (80-110 m²).
• Valor medio: 150.000 - 280.000 €.
• Pensión: 950-1.150 €/mes.
• Motivación: complementar pensión, mejorar calidad de vida.

Para más información, consulta nuestra guía sobre nuda propiedad para personas mayores.

Ejemplo práctico en Cantabria

Situación: Ángeles tiene 76 años y posee un piso de 90 m² en el centro de Santander valorado en 210.000 euros.

La operación:

1. Valor del usufructo: 89 - 76 = 13% → 210.000 × 13% = 27.300 €
2. Valor fiscal de la nuda propiedad: 210.000 - 27.300 = 182.700 €
3. Precio de mercado ofrecido: 120.000 € (57% del valor total)
4. ITP para el comprador: 182.700 × 10% = 18.270 €

Resultado: Ángeles recibe 120.000 €, sigue en su piso y está exenta de IRPF.

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Ventajas de la nuda propiedad en Cantabria

1. Calidad de vida excepcional: naturaleza, gastronomía, tranquilidad.
2. Coste de vida moderado: el capital recibido rinde bien.
3. Derecho común: operaciones sin complejidades forales.
4. Buena infraestructura sanitaria: Hospital Marqués de Valdecilla.
5. Precios accesibles: buena relación entre valor inmobiliario y calidad de vida.
6. Bonificación del 100% en Sucesiones: la consolidación del pleno dominio apenas tributa para familiares directos.

Preguntas frecuentes

¿El ITP del 10% se aplica siempre?

No siempre. Si el comprador destina la vivienda a vivienda habitual y el precio no supera los 200.000 €, puede aplicarse el tipo del 8%. Para familias numerosas, el 5%.

¿Hay demanda de nuda propiedad en Cantabria?

La demanda es moderada, concentrada en Santander, El Sardinero y Castro Urdiales. El plazo medio de venta es de 4 a 8 meses.

¿Puedo vender si mi vivienda tiene hipoteca?

Sí, cancelando la hipoteca con el importe recibido. Consulta cómo calcular el valor.

¿Se puede vender la nuda propiedad de un chalet en la costa?

Sí, es perfectamente posible vender la nuda propiedad de un chalet o vivienda unifamiliar situada en zona costera. No obstante, conviene tener en cuenta la Ley de Costas (Ley 22/1988), que establece servidumbres de protección y tránsito en una franja de terreno próxima al mar. Si la vivienda se encuentra dentro de la zona de servidumbre, el comprador debe conocer las limitaciones urbanísticas que afectan a posibles reformas o ampliaciones futuras. También es recomendable verificar que la edificación cuenta con la correspondiente licencia de primera ocupación y que no existen expedientes de infracción urbanística pendientes. En la práctica, los chalets costeros en zonas consolidadas como Laredo, Noja o Comillas son muy demandados por inversores que valoran la revalorización a largo plazo de este tipo de activo.

¿Cómo afecta la proximidad al País Vasco?

La cercanía de la zona oriental de Cantabria al País Vasco genera un efecto muy positivo en la demanda de nuda propiedad. Castro Urdiales, situada a apenas 35 km de Bilbao, atrae a numerosos residentes vascos que buscan vivienda a precios más competitivos que en la capital vizcaína. Mientras que en Bilbao los precios superan los 3.000 €/m² en muchas zonas, Castro Urdiales ofrece inmuebles de calidad similar entre 1.800 y 2.800 €/m². Esta diferencia de precio, unida a las excelentes comunicaciones por la A-8, convierte a la zona en un mercado dinámico donde las operaciones de nuda propiedad se cierran en plazos relativamente cortos, habitualmente entre 3 y 6 meses.

Perfil del comprador en Cantabria

El mercado de nuda propiedad en Cantabria atrae a un perfil diverso de compradores, motivados por los precios accesibles y la calidad de vida de la región.

Inversores locales cántabros: representan una parte significativa de la demanda. Se trata de particulares con ahorros o pequeños patrimonios que buscan rentabilizar su capital a largo plazo adquiriendo inmuebles con descuentos del 40-55% sobre el valor de mercado. Suelen interesarse por pisos en Santander y Torrelavega, con presupuestos entre 60.000 y 150.000 euros.

Inversores vascos: constituyen un perfil creciente, especialmente en la zona oriental de Cantabria. Residentes del País Vasco que conocen bien Castro Urdiales, Laredo o Santoña encuentran en la nuda propiedad una forma de invertir a precios muy competitivos frente a los del mercado bilbaíno. Su presupuesto oscila entre 80.000 y 180.000 euros.

Inversores madrileños: buscan propiedades en Cantabria como futura segunda residencia o inversión patrimonial. Las buenas conexiones por autopista y tren, junto con el atractivo de la costa cántabra, hacen que muchos madrileños valoren adquirir nudas propiedades en zonas como El Sardinero, Comillas o San Vicente de la Barquera. Manejan presupuestos más elevados, generalmente entre 100.000 y 200.000 euros.

Rangos de inversión habituales: la operación media en Cantabria se sitúa entre 70.000 y 160.000 euros, lo que la convierte en una de las comunidades más accesibles para iniciarse en la inversión en nuda propiedad.

Proceso de venta en Cantabria

La venta de la nuda propiedad en Cantabria sigue un proceso estructurado en seis fases claramente definidas:

1. Valoración del inmueble: un tasador homologado realiza una valoración de mercado de la vivienda. En Cantabria, conviene recurrir a profesionales con experiencia en el mercado local, ya que los precios varían significativamente entre zonas costeras y de interior.

2. Cálculo del valor de la nuda propiedad: se determina el valor del usufructo vitalicio en función de la edad del vendedor, aplicando las tablas fiscales del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El valor de la nuda propiedad resulta de restar el usufructo al valor total. Para hacer tus propios cálculos, consulta nuestra guía sobre cómo calcular el valor.

3. Búsqueda de comprador: esta fase suele extenderse entre 4 y 8 meses en el mercado cántabro, aunque en zonas de alta demanda como Santander centro o Castro Urdiales los plazos pueden reducirse. Contar con un intermediario especializado agiliza considerablemente el proceso.

4. Firma ante notario: vendedor y comprador formalizan la escritura pública de compraventa ante notario, donde se constituye formalmente el usufructo vitalicio a favor del vendedor. Se recomienda elegir un notario con experiencia en este tipo de operaciones.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: la escritura se inscribe en el registro correspondiente, quedando reflejada la desmembración del dominio entre nudo propietario y usufructuario. Los gastos de inscripción corren habitualmente a cargo del comprador.

6. Liquidación fiscal: el comprador abona el ITP correspondiente (10% general en Cantabria, con posibilidad del 8% para vivienda habitual). El vendedor mayor de 65 años queda exento de tributar la ganancia patrimonial en IRPF si se trata de su vivienda habitual.

Consideraciones específicas de Cantabria

Antes de formalizar una operación de nuda propiedad en Cantabria, es importante atender a varios factores propios de la comunidad que pueden incidir en la valoración y en las condiciones de la venta.

Normativa urbanística cántabra: Cantabria cuenta con su propia legislación de ordenación territorial y urbanística (Ley de Cantabria 2/2001). Es fundamental verificar que la vivienda cumple con la normativa vigente, especialmente en lo relativo a licencias de obra y ocupación. Las viviendas en suelo rústico o en núcleos rurales pueden estar sujetas a restricciones adicionales.

Certificación energética obligatoria: como en el resto de España, la venta de la nuda propiedad exige disponer del certificado de eficiencia energética en vigor. Muchas viviendas antiguas en Cantabria, especialmente las construidas antes de los años 80, presentan calificaciones bajas (E, F o G), lo que no impide la venta pero puede influir en la negociación del precio.

Viviendas en zona costera: Cantabria posee más de 280 km de litoral. Las propiedades situadas en primera línea o próximas al mar deben cumplir con la normativa de costas, que establece servidumbres de protección de 100 metros y de tránsito de 6 metros desde el dominio público marítimo-terrestre. El comprador debe conocer estas limitaciones, que pueden restringir obras futuras.

Influencia del clima en la conservación: el clima oceánico de Cantabria, con alta humedad y lluvias frecuentes, incide directamente en el estado de conservación de los inmuebles. Es recomendable prestar especial atención a posibles humedades, estado de fachadas y cubiertas, y mantenimiento de carpinterías exteriores. El usufructuario tiene la obligación legal de realizar las reparaciones ordinarias de conservación, como se detalla en nuestra guía sobre derechos del usufructuario.

Referencia al derecho común: al no existir derecho foral propio, todas las cuestiones relativas al usufructo se regulan por el Código Civil español, lo que aporta mayor seguridad jurídica y previsibilidad en las operaciones.

Conclusión

Cantabria ofrece un mercado de nuda propiedad con precios accesibles y una calidad de vida envidiable. El principal inconveniente es el ITP del 10%, pero las bonificaciones en Sucesiones y la exención en IRPF para mayores de 65 años compensan. Con asesoramiento adecuado, la nuda propiedad en Cantabria es una opción viable y segura.

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