Qu’est-ce que la nue-propriété ? Guide complet

La nue-propriété — connue en espagnol sous le nom de nuda propiedad — est un concept juridique qui gagne considérablement en importance sur le marché immobilier européen. Elle offre une structure de propriété unique qui profite tant aux vendeurs (généralement des seniors) qu’aux acheteurs (investisseurs cherchant de l’immobilier à prix réduit). Ce guide complet explique tout ce que vous devez savoir sur la nue-propriété, son fonctionnement et pourquoi elle devient l’une des stratégies les plus intelligentes du marché immobilier espagnol.

Définition de la nue-propriété : une explication simple

La nue-propriété est le droit d’être propriétaire d’un bien immobilier sans avoir le droit de l’utiliser ni d’en jouir. En d’autres termes, vous êtes le propriétaire « sur le papier », mais vous ne pouvez ni habiter le bien ni en percevoir des loyers tant qu’un usufruit est en vigueur.

Imaginez la propriété d’un bien comme une orange entière. Si nous la divisons, nous obtenons deux parties :

• La nue-propriété : l’« écorce » — le droit structurel de propriété.
• L’usufruit : la « chair » — le droit d’utiliser et de jouir du bien.

Lorsque les deux parties sont réunies dans les mains d’une même personne, on parle de pleine propriété : les droits de propriété complets sans aucune restriction.

Pourquoi cette distinction est-elle importante ?

Cette distinction juridique n’est pas simplement théorique. Elle a des implications pratiques profondes :

• Pour les vendeurs : les propriétaires âgés peuvent vendre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, ce qui leur permet de recevoir une somme d’argent tout en continuant à vivre dans leur logement à vie.
• Pour les acheteurs : les investisseurs peuvent acquérir des biens avec une décote de 30 à 50 % par rapport à leur valeur marchande, dans la perspective d’obtenir la pleine propriété à l’avenir.
• Pour les héritiers : comprendre la nue-propriété est essentiel pour la planification successorale, car elle affecte les droits de succession et les obligations fiscales.

Comment fonctionne la nue-propriété en droit espagnol

Le Code civil espagnol réglemente la nue-propriété à travers plusieurs dispositions clés qui offrent un cadre juridique solide.

Article 467 du Code civil

« L’usufruit confère le droit de jouir des biens d’autrui avec l’obligation de conserver leur forme et leur substance, sauf si le titre de constitution ou la loi en disposent autrement. »

Cet article définit l’usufruit, la contrepartie de la nue-propriété. Tandis que l’usufruitier jouit du bien, le nu-propriétaire conserve le titre de propriété.

Article 468 du Code civil

« L’usufruit peut être constitué par la loi, par la volonté des particuliers exprimée dans des actes entre vifs ou par testament, et par prescription. »

Cela signifie que la séparation entre nue-propriété et usufruit peut être établie par :

• Contrat de vente (acte entre vifs)
• Testament (dernières volontés)
• Par la loi (comme l’usufruit du conjoint survivant)

Différences entre nue-propriété, usufruit et pleine propriété

Comprendre ces trois concepts est fondamental pour prendre des décisions éclairées :

Concept	Titulaire	Peut habiter le bien ?	Peut vendre ?	Peut louer ?
Pleine propriété	Propriétaire complet	Oui	Oui (tout)	Oui
Usufruit	Usufruitier	Oui	Non (seulement l’usufruit)	Oui
Nue-propriété	Nu-propriétaire	Non	Oui (seulement la nue-propriété)	Non

Pleine propriété

C’est la propriété complète d’un bien immobilier. Le titulaire dispose de tous les droits : utiliser, jouir, disposer et revendiquer le bien. C’est ce que la plupart des gens entendent par « être propriétaire ».

Usufruit

L’usufruitier a le droit d’utiliser et de jouir du bien — il peut y habiter, le louer et en percevoir les fruits — mais il ne peut pas vendre le bien sous-jacent. Son droit est temporaire : il peut être fixé pour une durée déterminée ou à vie (usufruit viager).

Nue-propriété

Le nu-propriétaire détient le titre de propriété du bien mais ne peut pas l’utiliser tant que l’usufruit est actif. Son principal avantage est d’acquérir le bien avec une décote significative, sachant qu’il obtiendra la pleine propriété lorsque l’usufruit prendra fin.

Comment se déroule une transaction de nue-propriété ?

Une transaction typique de nue-propriété en Espagne suit ces étapes :

1. Évaluation du bien

Une expertise professionnelle détermine la valeur marchande totale du bien. C’est le point de départ de tous les calculs.

2. Valorisation de l’usufruit

La valeur de l’usufruit est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon la « règle du 89 » :

Valeur de l’usufruit (%) = 89 – Âge de l’usufruitier

Avec un minimum de 10 % (pour les 79 ans et plus) et un maximum de 70 % (pour les moins de 20 ans).

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
65 ans	24 %	76 %
70 ans	19 %	81 %
75 ans	14 %	86 %
80 ans et plus	10 % (minimum)	90 %

3. Calcul du prix de vente

Le prix de la nue-propriété est déterminé en soustrayant la valeur de l’usufruit de la valeur totale du bien :

Exemple : Bien évalué à 300 000 € avec un usufruitier de 75 ans :

• Valeur de l’usufruit : 14 % × 300 000 € = 42 000 €
• Valeur de la nue-propriété : 86 % × 300 000 € = 258 000 €
• Prix du marché appliqué : l’acheteur paie généralement 150 000 € à 180 000 € (tenant compte de la valeur temporelle et des conditions du marché)

4. Acte notarié et enregistrement

La transaction est formalisée devant un notaire, et les éléments suivants sont enregistrés :

• Transfert de la nue-propriété à l’acheteur
• Usufruit viager conservé par le vendeur, inscrit au Registre de la Propriété
• Modalités de paiement (somme forfaitaire, rente ou combinaison)

5. Paiement des impôts

L’acheteur paie l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), calculé sur la valeur fiscale de la nue-propriété — et non sur la valeur totale du bien. Pour une analyse fiscale détaillée, consultez notre guide fiscal.

Avantages de la nue-propriété

Pour le vendeur (propriétaire)

1. Liquidité immédiate sans quitter son domicile
2. Droit de vivre dans le bien à vie (usufruit inscrit)
3. Aucune dette ni intérêt — contrairement à une hypothèque inversée
4. Protection juridique complète selon le Code civil
5. Possibilité de louer le bien et de conserver les revenus locatifs
6. Avantages fiscaux pour les seniors de plus de 65 ans

Pour l’acheteur (investisseur)

1. Décote de 30 à 50 % sur la valeur marchande du bien
2. Double valorisation : hausse de la valeur du bien + diminution de la valeur de l’usufruit
3. Aucun frais de gestion pendant la période d’usufruit (l’usufruitier paie les charges)
4. Investissement éthique qui aide les seniors à améliorer leur qualité de vie
5. Risque faible : l’immobilier est un actif tangible et stable
6. Avantages fiscaux sur l’ITP (calculé sur la valeur de la nue-propriété)

Risques et considérations

Bien que la nue-propriété soit généralement un investissement sûr, il est important de comprendre les risques :

• Horizon temporel : vous n’obtiendrez la pleine jouissance du bien qu’à la fin de l’usufruit. C’est un investissement à long terme.
• Réparations extraordinaires : le nu-propriétaire est responsable des grandes réparations structurelles.
• État du bien : l’usufruitier doit entretenir le bien, mais il existe un risque de détérioration.
• Liquidité : la nue-propriété est moins liquide que l’immobilier standard.

À qui s’adresse la nue-propriété ?

Profil idéal du vendeur

• Propriétaires de 65 ans et plus avec des revenus de pension limités
• Ceux qui souhaitent rester dans leur logement à vie
• Personnes préférant une solution nette, sans dette (pas un prêt)
• Ceux qui veulent aider leurs héritiers en planifiant leur succession

Profil idéal de l’acheteur

• Investisseurs à long terme disposés à attendre la pleine propriété
• Ceux recherchant de l’immobilier à prix réduit dans des emplacements privilégiés
• Investisseurs éthiques valorisant les opportunités socialement responsables
• Personnes cherchant une diversification de portefeuille

Questions fréquentes

Le nu-propriétaire peut-il expulser l’usufruitier ?

Non. L’usufruit est un droit réel protégé inscrit au Registre de la Propriété. Même si le nu-propriétaire vend sa part, le nouvel acheteur doit respecter l’usufruit existant.

Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?

Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Aucune procédure juridique supplémentaire n’est nécessaire.

Puis-je vendre ma nue-propriété à quelqu’un d’autre ?

Oui. Le nu-propriétaire peut librement vendre, donner ou transférer ses droits de propriété. Tout nouvel acquéreur doit cependant respecter l’usufruit existant.

La nue-propriété est-elle sûre ?

Oui. Elle est entièrement réglementée par le Code civil espagnol et la transaction est formalisée devant notaire et inscrite au Registre de la Propriété, garantissant une sécurité juridique maximale.

Conclusion

La nue-propriété est un arrangement immobilier bien établi et juridiquement protégé qui offre des avantages significatifs tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Pour les propriétaires de plus de 65 ans, elle permet de débloquer la valeur de leur bien tout en continuant à y vivre en toute sécurité. Pour les investisseurs, elle offre un accès à l’immobilier de qualité avec des décotes importantes.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la nue-propriété, explorez nos autres guides :

• Comment calculer la valeur de la nue-propriété
• Nue-propriété vs hypothèque inversée
• Fiscalité de la nue-propriété
• Nue-propriété pour les seniors

Prêt à faire le prochain pas ? Contactez-nous pour une consultation gratuite et sans engagement, ou parcourez nos biens disponibles.