Голая собственность vs обратная ипотека: что выгоднее?

Когда пожилой человек хочет получить ликвидность от своего жилья, не переезжая, возникают два основных варианта: голая собственность (nuda propiedad) и обратная ипотека (hipoteca inversa). Оба позволяют монетизировать недвижимость, но работают совершенно по-разному. В этом сравнении мы поможем вам решить, что лучше подходит для вашей ситуации.

Что такое голая собственность?

Голая собственность заключается в продаже права собственности на жильё с сохранением права проживания (узуфрукт) пожизненно. Вы получаете единовременный платёж или комбинацию первоначального платежа и ежемесячной ренты.

Ключевые характеристики:

• Это продажа, а не кредит.
• Вы получаете деньги и не создаёте никакого долга.
• Продолжаете жить в своём доме как узуфруктуарий.
• Операция является безотзывной.

Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотека — это ипотечный кредит, предназначенный для лиц старше 65 лет. Банк предоставляет вам деньги под залог вашего жилья. Вам не нужно возвращать кредит при жизни, но долг (основная сумма + проценты) накапливается.

Ключевые характеристики:

• Это кредит с ипотечным обеспечением.
• Деньги выплачиваются в виде ежемесячной ренты, единовременного платежа или их комбинации.
• Долг увеличивается за счёт сложных процентов.
• После смерти наследники должны вернуть долг или отдать жильё.
• Вы остаётесь полным собственником.

Подробная сравнительная таблица

Критерий	Голая собственность	Обратная ипотека
Суть	Продажа	Кредит
Собственность	Переходит покупателю	Вы сохраняете
Право жить в доме	Да (узуфрукт)	Да
Форма получения	Единовременный платёж	Ежемесячная рента / единовременно
Создаваемый долг	Никакого	Да (основная сумма + проценты)
Проценты	Нет	Да (могут быть высокими)
Минимальный возраст	Нет ограничений	65 лет
Получаемая сумма	50–80% стоимости	15–40% стоимости
Наследование	Жильё не наследуется	Наследуется с долгом
Начальные расходы	Нотариус + Регистр	Комиссия + оценка + нотариус
Обратимость	Необратима	Возможна (при возврате долга)

Плюсы и минусы голой собственности

Преимущества

• Большая сумма: обычно получаете больше денег, чем при обратной ипотеке.
• Без долга: не начисляются проценты и не накапливается растущий долг.
• Простота: прозрачная операция без мелкого шрифта.
• Без ежемесячных платежей: никаких выплат.
• Юридическая безопасность: регулируется Гражданским кодексом Испании.
• Нет требования к возрасту: хотя чаще всего от 65 лет, законного минимума нет.
• Капитальный ремонт: его оплачивает голый собственник.

Недостатки

• Необратимость: после продажи вы не можете вернуть собственность.
• Без наследования недвижимости: наследники не получат жильё.
• Потеря будущего роста стоимости: если недвижимость подорожает, вы не выиграете.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Преимущества

• Сохраняете собственность: остаётесь полным владельцем жилья.
• Обратимость: можно погасить ипотеку, вернув кредит с процентами.
• Возможность наследования: наследники могут вернуть жильё, погасив долг.
• Рост стоимости: если жильё подорожает, эта прибыль ваша (или наследников).

Недостатки

• Ограниченная сумма: банки обычно предоставляют лишь 15–40% от оценочной стоимости.
• Накопленные проценты: долг растёт со временем из-за сложных процентов и может превысить стоимость жилья.
• Скудное предложение: очень немногие банки активно предлагают этот продукт в Испании.
• Высокие расходы: комиссия за открытие, оценка, обязательная страховка, нотариус.
• Сложность: финансовый продукт, трудный для понимания.
• Долг для наследников: наследники получают жильё с долгом, который может быть значительным.

Когда выбрать голую собственность?

Продажа голой собственности — лучший вариант, если:

• Вам нужна крупная сумма сразу (на уход, погашение долгов, помощь родным).
• У вас нет прямых наследников или наследникам не нужно жильё.
• Вы предпочитаете простую операцию без финансовых сложностей.
• Вы хотите избежать долгов любой ценой.
• Вам более 70–75 лет: получаемый процент выше и операция выгоднее.

Пример: Мария, 78 лет

Мария имеет жильё стоимостью 250 000 € и пенсию 900 €/месяц. Ей нужны 100 000 € на медицинские расходы и улучшение качества жизни.

С голой собственностью: получает 150 000–175 000 € единовременно. Без долга, без процентов. Продолжает жить в своём доме.

С обратной ипотекой: банк предлагает максимум 75 000–100 000 € (ежемесячными платежами по 300–400 €). Проценты начисляются с первого дня.

Лучший вариант для Марии: голая собственность, потому что ей нужна крупная сумма сразу и она получает значительно больше денег.

Когда выбрать обратную ипотеку?

Обратная ипотека может быть более подходящей, если:

• Вы хотите сохранить собственность для наследников.
• Вам нужна лишь скромная ежемесячная доплата к пенсии.
• Ваше жильё имеет очень высокую стоимость и создаваемый долг будет пропорционально небольшим.
• Ваши наследники имеют финансовую возможность погасить долг и вернуть жильё.
• Вы цените обратимость: хотите иметь возможность отменить операцию в будущем.

Пример: Антонио, 67 лет

Антонио имеет жильё стоимостью 500 000 € и пенсию 1 800 €/месяц. Ему нужна лишь доплата 400 €/месяц.

С голой собственностью: получил бы 250 000–300 000 € единовременно, но потерял бы собственность на дорогое жильё. Его дети хотят унаследовать семейный дом.

С обратной ипотекой: получает 400 €/месяц как дополнение к пенсии. Жильё стоит дорого, и накопленный долг будет пропорционально управляемым. Дети смогут унаследовать жильё, погасив долг.

Лучший вариант для Антонио: обратная ипотека, потому что ему нужна лишь ежемесячная доплата, жильё имеет высокую стоимость, а наследники могут взять на себя будущий долг.

Налоговое сравнение

Налоговый аспект	Голая собственность	Обратная ипотека
ИРПФ	Прирост капитала (освобождён если 65+ и основное жильё)	Выплаты не облагаются как доход
ИТП	Платит покупатель	Не применяется
Муниципальная прибавочная стоимость	Да (при передаче собственности)	Нет (нет передачи)
ИБИ (налог на недвижимость)	Платит узуфруктуарий	Платит собственник (вы)

Можно ли совместить оба варианта?

Теоретически нет, если речь идёт об одной и той же недвижимости. Однако существуют дополнительные стратегии:

• Продать голую собственность одного жилья и инвестировать часть полученного капитала в финансовые продукты, приносящие ежемесячный доход.
• Если у вас два объекта недвижимости — продать голую собственность одного и оформить обратную ипотеку на другой.
• Использовать капитал от голой собственности для оформления страховой пожизненной ренты.

Альтернативы для рассмотрения

Альтернатива	Описание	Для кого
Обратная продажа жилья	Продаёте жильё и арендуете с правом проживания	Кто предпочитает высокую ежемесячную ренту
Пожизненная рента	Продаёте и получаете ежемесячную ренту пожизненно	Кто ставит на первое место регулярный доход
Сдача комнаты	Сдаёте часть жилья	Кто ищет дополнение без потерь
Уменьшение жилплощади	Продаёте и покупаете меньшее жильё	Кому не нужно столько пространства

Часто задаваемые вопросы

Какой вариант даёт больше денег?

Голая собственность обычно даёт в 2–4 раза больше денег, чем обратная ипотека, в зависимости от возраста и стоимости жилья.

Какой вариант безопаснее?

Оба безопасны и регулируются законом. Голая собственность имеет преимущество в том, что не создаёт долгов, тогда как обратная ипотека накапливает проценты, которые могут беспокоить наследников.

Могу ли я передумать?

При голой собственности нет: она необратима. При обратной ипотеке да: можно погасить её, вернув капитал плюс начисленные проценты.

Какой вариант оформляется быстрее?

Голая собственность обычно оформляется за 4–8 недель. Обратная ипотека может занять 2–4 месяца из-за банковских требований и обязательной страховки.

Заключение

Не существует универсально лучшего варианта: решение зависит от вашей личной ситуации, финансовых потребностей и семейных приоритетов. Голая собственность предлагает больше ликвидности и простоты, тогда как обратная ипотека позволяет сохранить собственность ценой создания растущего долга.

Самое важное — хорошо информироваться и получить профессиональную консультацию перед принятием любого решения.

---

Не уверены, какой вариант лучше для вашего случая? Свяжитесь с нашими консультантами для бесплатного персонального анализа. Мы поможем сравнить оба варианта с реальными цифрами, адаптированными к вашей ситуации.