Guide fiscal de la nue-propriété en Espagne : tout savoir
Guide fiscal de la nue-propriété en Espagne : tout savoir
Comprendre les implications fiscales de la nue-propriété est l’un des aspects les plus importants tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Savoir quels impôts s’appliquent, qui les paie et quelles exonérations sont disponibles peut vous faire économiser des milliers d’euros. Ce guide complet couvre tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité de la nue-propriété en Espagne.
Résumé des impôts
Avant d’entrer dans les détails, voici un résumé des principaux impôts et de qui les paie :
| Impôt | Qui paie ? | Quand ? | Montant approximatif |
|---|---|---|---|
| ITP (Impôt sur les Transmissions) | Acheteur | À l’achat | 6–10 % de la valeur fiscale |
| Plus-value municipale (Plusvalía) | Vendeur (sauf accord contraire) | À la vente | Variable selon la commune |
| IRPF (Impôt sur le revenu / Plus-values) | Vendeur | Déclaration annuelle | 19–26 % (exonérations possibles) |
| IBI (Taxe foncière) | Usufruitier | Annuellement | Variable selon la commune |
| Frais de notaire | Les deux parties | À la signature | 600 € – 1 200 € |
| Registre de la Propriété | Acheteur | Après la signature | 200 € – 500 € |
ITP : l’impôt principal de l’acheteur
L’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) est l’impôt le plus important dans une transaction de nue-propriété et est payé par l’acheteur.
Comment l’ITP est-il calculé pour la nue-propriété ?
L’ITP est calculé sur la valeur fiscale de la nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien. Celle-ci est déterminée selon la règle du 89 :
- Déterminer la valeur de référence du bien (valeur cadastrale ou prix d’achat, le plus élevé des deux)
- Calculer la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier
- Soustraire la valeur de l’usufruit du total pour obtenir la valeur fiscale de la nue-propriété
- Appliquer le taux d’ITP de la communauté autonome concernée
La règle du 89
Valeur de l’usufruit (%) = 89 – Âge de l’usufruitier
Avec un minimum de 10 % (pour les 79 ans et plus) et un maximum de 70 % (pour les moins de 20 ans).
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 65 ans | 24 % | 76 % |
| 70 ans | 19 % | 81 % |
| 75 ans | 14 % | 86 % |
| 79 ans et plus | 10 % (minimum) | 90 % |
Taux d’ITP par communauté autonome
Les taux d’ITP varient selon les régions d’Espagne :
| Communauté autonome | Taux général d’ITP |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Catalogne | 10 % |
| Andalousie | 7 % |
| Communauté Valencienne | 10 % |
| Pays Basque | 4 % (Álava), 7 % (Bizkaia, Gipuzkoa) |
| Galice | 8 % |
| Castille-et-León | 8 % |
| Îles Baléares | 8–13 % (progressif) |
| Îles Canaries | 6,5 % |
| Murcie | 8 % |
| Aragon | 8 % |
| Estrémadure | 8 % |
| Asturies | 8 % |
| Cantabrie | 10 % |
| La Rioja | 7 % |
| Castille-La Manche | 9 % |
| Navarre | 6 % |
Exemple pratique : calcul de l’ITP
Scénario : Vous achetez la nue-propriété d’un bien à Madrid. L’usufruitier a 75 ans. La valeur de référence du bien est de 300 000 €.
- Valeur de l’usufruit : 89 – 75 = 14 % → 42 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 86 % → 258 000 €
- Taux d’ITP à Madrid : 6 %
- ITP à payer : 6 % × 258 000 € = 15 480 €
Comparez avec l’ITP sur le bien complet : 6 % × 300 000 € = 18 000 €. Vous économisez 2 520 € rien que sur l’ITP.
Important : base imposable minimum
L’administration fiscale peut appliquer une valeur de référence minimum établie par le Bureau Cadastral. Si cette valeur de référence est supérieure au prix payé, l’ITP sera calculé sur la valeur de référence. Vérifiez toujours la valeur de référence avant d’acheter.
Plus-value municipale (Plusvalía Municipal)
La plusvalía municipal est payée par le vendeur et taxe l’augmentation de la valeur du terrain depuis l’acquisition du bien.
Comment est-elle calculée ?
Suite à une décision du Tribunal Constitutionnel de 2021, les municipalités proposent désormais deux méthodes de calcul, et le contribuable peut choisir la plus favorable :
Méthode 1 : Objective (traditionnelle)
- Basée sur la valeur cadastrale du terrain et les années de possession
- Utilise des coefficients établis par chaque municipalité
Méthode 2 : Gain réel
- Basée sur le gain en capital réel (prix de vente moins coût d’acquisition)
- La proportion attribuable à la valeur du terrain est appliquée
Exonérations et réductions
- Pas de gain, pas d’impôt : si le prix de vente est inférieur au coût d’acquisition, aucune plusvalía n’est due
- Résidence principale pour les 65 ans et plus : certaines municipalités offrent des réductions
- Exonération pour réinvestissement : si le vendeur réinvestit dans une nouvelle résidence principale
Impôt sur le revenu (IRPF) : plus-values pour le vendeur
Lors de la vente de la nue-propriété, le vendeur peut générer une plus-value soumise à l’impôt sur le revenu (IRPF).
Comment la plus-value est-elle calculée ?
Plus-value = Prix de vente – Valeur d’acquisition (ajustée)
La valeur d’acquisition comprend :
- Le prix d’achat initial
- Les impôts et frais d’achat (ITP, notaire, registre)
- Le coût des améliorations (documentées)
- Les ajustements pour l’inflation pour les biens acquis avant 1994
Taux d’imposition des plus-values (2025)
| Montant de la plus-value | Taux d’imposition |
|---|---|
| Premiers 6 000 € | 19 % |
| 6 001 € – 50 000 € | 21 % |
| 50 001 € – 200 000 € | 23 % |
| 200 001 € – 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 28 % |
Exonération clé : plus de 65 ans et résidence principale
C’est l’avantage fiscal le plus important pour les vendeurs de nue-propriété. Si le vendeur remplit les DEUX conditions :
- Âge de 65 ans ou plus au moment de la vente
- Le bien est sa résidence principale (habitation habituelle depuis au moins 3 ans)
Alors la plus-value est totalement exonérée d’IRPF. Et ce, quel que soit le montant.
Exemple :
- María, 72 ans, vend la nue-propriété de sa résidence principale pour 180 000 €
- Elle a acquis le bien il y a 30 ans pour 30 000 € (ajusté à 50 000 €)
- Plus-value : 180 000 € – 50 000 € = 130 000 €
- Impôt dû : 0 € (exonérée car 65+ vendant sa résidence principale)
Sans l’exonération, l’impôt aurait été d’environ 28 500 €.
Taxe foncière (IBI) : responsabilité de l’usufruitier
La taxe foncière annuelle (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est payée par l’usufruitier, pas par le nu-propriétaire. Ceci est établi par l’article 499 du Code civil, qui attribue les charges ordinaires à l’usufruitier.
Points clés
- L’IBI est basé sur la valeur cadastrale du bien
- Les taux varient selon la commune (généralement 0,4–1,1 %)
- L’usufruitier est le contribuable légal pendant la période d’usufruit
- À la consolidation de la pleine propriété, le nouveau propriétaire assume les paiements de l’IBI
Frais de notaire et de registre
Frais de notaire
Les frais de notaire sont réglementés par la loi et dépendent de la valeur de la transaction :
| Valeur de la transaction | Frais de notaire approximatifs |
|---|---|
| Jusqu’à 100 000 € | 400 € – 600 € |
| 100 001 € – 200 000 € | 600 € – 800 € |
| 200 001 € – 400 000 € | 800 € – 1 100 € |
| Plus de 400 000 € | 1 100 € – 1 500 € |
Les frais de notaire sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur.
Frais du Registre de la Propriété
Les frais d’inscription sont payés par l’acheteur et varient généralement de 200 € à 500 €.
Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)
Pour le nu-propriétaire
La nue-propriété doit être déclarée dans la déclaration d’impôt sur la fortune à sa valeur fiscale (selon la règle du 89). Celle-ci est généralement inférieure à la valeur totale du bien, réduisant la charge fiscale.
Pour l’usufruitier
L’usufruit doit également être déclaré à sa valeur fiscale. À mesure que l’usufruitier vieillit, la valeur déclarée diminue.
Seuils de l’impôt sur la fortune
Les seuils et taux de l’impôt sur la fortune varient selon les communautés autonomes. À Madrid, il y a effectivement un crédit d’impôt de 100 % (pas d’impôt sur la fortune). En Catalogne, le seuil commence à 500 000 € avec des taux progressifs.
Stratégies d’optimisation fiscale
Pour les vendeurs
- Attendre 65 ans : si vous approchez de 65 ans, attendre garantit l’exonération totale des plus-values sur votre résidence principale
- Documenter les améliorations : conservez les factures de rénovation, car elles augmentent votre coût d’acquisition et réduisent votre plus-value
- Choisir la bonne méthode de plusvalía : demandez à votre conseiller fiscal de calculer les deux méthodes
- Considérer le timing : vendre en fin d’année peut reporter certaines obligations fiscales
Pour les acheteurs
- Vérifier la valeur de référence : consultez la valeur de référence cadastrale avant d’acheter
- Vérifier les taux d’ITP régionaux : certaines régions offrent des taux réduits
- Intégrer tous les coûts : incluez l’ITP, le notaire, le registre et les frais juridiques potentiels dans vos calculs
- Déclarer à la valeur fiscale : pour l’impôt sur la fortune, déclarez la nue-propriété à sa valeur fiscale
Impôts lors de la consolidation
Lorsque l’usufruit prend fin et que le nu-propriétaire devient plein propriétaire, il n’y a aucun événement fiscal supplémentaire. La consolidation se fait de plein droit, et aucun impôt de transmission, de plus-value ou autre n’est déclenché.
Cependant, une fois que vous avez la pleine propriété :
- Vous devenez redevable de l’IBI et des autres impôts fonciers
- Si vous vendez le bien plus tard, l’impôt sur les plus-values s’appliquera (calculé à partir du coût d’acquisition initial de la nue-propriété)
- Le bien est désormais déclaré à sa valeur totale pour l’impôt sur la fortune
Questions fiscales fréquentes
Dois-je faire une déclaration d’impôts pour l’achat de la nue-propriété ?
L’ITP est déclaré séparément (dans les 30 jours suivant la signature). Pour votre déclaration annuelle d’IRPF, vous devez déclarer la nue-propriété comme actif mais il n’y a pas de revenu immédiat à déclarer.
L’usufruitier peut-il déduire les charges du bien ?
Oui. Si l’usufruitier loue le bien, il peut déduire les charges ordinaires (IBI, charges de copropriété, entretien) des revenus locatifs dans sa déclaration d’IRPF.
Que se passe-t-il si l’usufruitier ne paie plus l’IBI ?
Le nu-propriétaire pourrait être tenu subsidiairement responsable par la municipalité. Il est conseillé d’inclure une clause dans l’acte exigeant que l’usufruitier prouve le paiement annuel de l’IBI.
Conclusion
Les implications fiscales de la nue-propriété sont généralement favorables pour les deux parties :
- Les vendeurs de plus de 65 ans peuvent être totalement exonérés de l’impôt sur les plus-values sur leur résidence principale
- Les acheteurs paient l’ITP sur la valeur réduite de la nue-propriété, pas sur la valeur totale du bien
- Aucun impôt n’est déclenché lors de la consolidation de la pleine propriété
Une bonne planification fiscale peut vous faire économiser des milliers d’euros. Nous recommandons toujours de consulter un conseiller fiscal qualifié spécialisé dans les transactions de nue-propriété.
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