Налоги при голой собственности: полное налоговое руководство

Налогообложение голой собственности (nuda propiedad) — один из аспектов, который больше всего беспокоит как продавцов, так и покупателей. Знание применимых налогов, кто их платит и возможных освобождений может обеспечить экономию в тысячи евро. В этом полном руководстве мы объясняем всё, что вам нужно знать.

Обзор налогов при голой собственности

Прежде чем углубляться в детали, рассмотрим обзор основных налогов и кто их платит:

Налог	Кто платит?	Когда?	Ориентировочная сумма
ИТП (налог на передачу имущества)	Покупатель	При покупке	6–10% от фискальной стоимости
Муниципальный прирост стоимости	Продавец (если не оговорено иное)	При продаже	Зависит от муниципалитета
ИРПФ (прирост капитала)	Продавец	Налоговая декларация	19–26% (возможно освобождение)
ИБИ (налог на недвижимость)	Узуфруктуарий	Ежегодно	Зависит от муниципалитета
Нотариус	Обе стороны	При подписании	600–1 200 €
Реестр собственности	Покупатель	После подписания	200–500 €

ИТП: Налог на передачу имущества

ИТП — наиболее значимый налог при купле-продаже голой собственности, его платит покупатель.

Как рассчитывается ИТП при голой собственности?

ИТП рассчитывается от фискальной стоимости голой собственности, а не от полного права собственности. Эта стоимость определяется по правилам статьи 26 Закона об ИТП:

1. Определяется справочная стоимость недвижимости (Кадастр) или цена покупки (берётся большее).
2. Рассчитывается стоимость узуфрукта в зависимости от возраста узуфруктуария.
3. Стоимость узуфрукта вычитается из общей стоимости для получения стоимости голой собственности.

Расчёт стоимости узуфрукта (правило 89)

Фискальная формула:

Стоимость узуфрукта (%) = 89 − возраст узуфруктуария

С минимумом 10% (для лиц старше 79 лет) и максимумом 70% (для лиц моложе 20 лет).

Возраст узуфруктуария	Стоимость узуфрукта	Стоимость голой собственности
65 лет	24%	76%
70 лет	19%	81%
75 лет	14%	86%
79+ лет	10% (минимум)	90%

Практический пример ИТП

Ситуация: Вы покупаете голую собственность жилья в Мадриде. Узуфруктуарию 75 лет. Справочная стоимость: 300 000 €.

1. Стоимость узуфрукта: 89 − 75 = 14% → 300 000 × 14% = 42 000 €
2. Стоимость голой собственности: 300 000 − 42 000 = 258 000 €
3. Ставка ИТП в Мадриде: 6%
4. ИТП к уплате: 258 000 × 6% = 15 480 €

Важно: ИТП рассчитывается от фискальной стоимости, а не от реально уплаченной цены.

Ставки ИТП по автономным сообществам

Автономное сообщество	Общая ставка ИТП
Андалусия	7%
Арагон	8–10%
Астурия	8–10%
Балеарские острова	8–11%
Канарские острова	6,5%
Кантабрия	10%
Кастилия-Ла-Манча	9%
Кастилия и Леон	8%
Каталония	10%
Валенсия	10%
Эстремадура	8–11%
Галисия	9%
Ла-Риоха	7%
Мадрид	6%
Мурсия	8%
Наварра	6%
Страна Басков	4%

Муниципальный прирост стоимости (Plusvalía municipal)

Этот налог облагает прирост стоимости земли с момента приобретения до продажи.

Кто платит?

По закону платит продавец (передающая сторона). Однако стороны могут договориться, что расходы берёт на себя покупатель.

Как рассчитывается?

С реформы 2021 года существуют два метода расчёта, и налогоплательщик может выбрать более выгодный:

Объективный метод — применяются годовые коэффициенты к кадастровой стоимости земли.

Метод реальной стоимости — рассчитывается на основе фактического прироста стоимости пропорционально стоимости земли.

Освобождение от налога

Если доказано, что реального прироста стоимости не было (продаёте дешевле, чем купили), муниципальный прирост стоимости не уплачивается.

ИРПФ: Налог на доходы физических лиц

Продажа голой собственности генерирует прирост или убыток капитала в ИРПФ продавца.

Как рассчитывается прирост капитала?

Прирост = Цена продажи − Стоимость приобретения (обновлённая)

Стоимость приобретения включает: первоначальную цену покупки, расходы на покупку, инвестиции и улучшения.

Налоговые ставки ИРПФ на прирост капитала (2025)

Диапазон прироста	Налоговая ставка
До 6 000 €	19%
От 6 001 до 50 000 €	21%
От 50 001 до 200 000 €	23%
От 200 001 до 300 000 €	27%
Более 300 000 €	28%

Освобождение для лиц старше 65 лет

Если продавец старше 65 лет и продаваемое жильё является его основным местом проживания, прирост капитала полностью освобождён от ИРПФ. Это одно из главных налоговых преимуществ голой собственности.

Требования для освобождения:

• Быть старше 65 лет на момент продажи.
• Жильё должно быть основным местом проживания (проживание не менее 3 лет).
• Реинвестирование полученной суммы не требуется.

Пример ИРПФ

Ситуация: Педро (72 года) продаёт голую собственность своего основного жилья за 200 000 €. Он купил его 25 лет назад за 60 000 €.

• Прирост капитала: 200 000 − 60 000 = 140 000 €
• Старше 65 лет? Да
• Основное жильё? Да
• Результат: прирост ОСВОБОЖДЁН от ИРПФ. Педро ничего не платит.

Если бы Педро было 60 лет, он должен был бы уплатить налог с 140 000 €:

• 6 000 × 19% = 1 140 €
• 44 000 × 21% = 9 240 €
• 90 000 × 23% = 20 700 €
• Итого ИРПФ: 31 080 €

Разница между возрастом старше и младше 65 лет в данном случае составляет 31 080 €.

ИБИ: Налог на недвижимость

ИБИ — ежегодный муниципальный налог, облагающий собственность на недвижимость.

Кто платит ИБИ: узуфруктуарий или голый собственник?

По Закону о местных финансах и судебной практике:

• Узуфруктуарий обязан платить ИБИ, поскольку он пользуется имуществом.

В нотариальных актах о голой собственности обычно прямо оговаривается, что ИБИ платит узуфруктуарий вместе с остальными текущими расходами.

Другие текущие расходы узуфруктуария

• Взносы в товарищество собственников.
• Коммунальные услуги (вода, электричество, газ).
• Страхование жилья.
• Текущий ремонт и обслуживание.

Расходы голого собственника

Голый собственник несёт только:

• Капитальный ремонт (конструкция, крыша, фасад).
• Целевые взносы товарищества собственников.

Нотариальные расходы и расходы на регистрацию

Нотариальные расходы

Нотариальные гонорары регулируются тарифом и зависят от стоимости операции:

Стоимость акта	Ориентировочные гонорары
До 100 000 €	400–600 €
100 001 – 200 000 €	500–800 €
200 001 – 500 000 €	700–1 000 €
Более 500 000 €	900–1 200 €

Расходы на регистрацию в Реестре собственности

Регистрация оплачивается покупателем:

Стоимость акта	Ориентировочные гонорары
До 100 000 €	150–250 €
100 001 – 200 000 €	200–350 €
200 001 – 500 000 €	300–450 €
Более 500 000 €	400–500 €

Налоговое планирование: советы по оптимизации

Для продавца

1. Подождите до 65 лет, чтобы воспользоваться освобождением от ИРПФ по основному жилью.
2. Убедитесь, что это основное жильё: вы должны прожить в нём не менее 3 лет.
3. Сравните методы расчёта муниципального прироста стоимости: выберите более выгодный.
4. Сохраняйте всю документацию о первоначальной покупке.

Для покупателя

1. Сравните ИТП между сообществами: ставки могут значительно различаться.
2. Запросите предварительную оценку в налоговой для избежания дополнительных проверок.
3. Учтите будущие расходы на консолидацию в расчёте доходности.
4. Проверьте доступные льготы в вашем автономном сообществе.

Часто задаваемые вопросы о налогообложении

Облагается ли голая собственность как второе жильё?

Зависит от того, является ли продаваемое жильё основным местом проживания продавца. Если да и продавцу более 65 лет — прирост освобождён. Если нет — облагается как прирост капитала.

Может ли налоговая проверить цену операции?

Да. Налоговая может проверить, соответствует ли заявленная цена кадастровой справочной стоимости.

Можно ли рассрочить уплату налогов?

ИТП и муниципальный прирост стоимости допускают рассрочку в большинстве муниципалитетов по предварительному запросу.

Заключение

Налогообложение голой собственности имеет важные нюансы, которые могут означать разницу в тысячи евро. Ключ — планировать операцию заранее и получить специализированную налоговую консультацию для использования всех доступных освобождений и вычетов.

---

Нужна персонализированная налоговая консультация по операции с голой собственностью? Свяжитесь с нашими экспертами для детального бесплатного налогового анализа.