Как рассчитать стоимость голой собственности?

Расчёт стоимости голой собственности (nuda propiedad) необходим как для продавцов, желающих узнать, сколько они могут получить, так и для инвесторов, ищущих выгодные возможности. В этой статье мы объясняем юридические формулы, таблицы по возрасту и разницу между фискальной и рыночной стоимостью с практическими примерами.

Юридическая формула: статья 26 Закона об ИТП

Фискальный расчёт голой собственности регулируется статьёй 26 Сводного текста Закона о налоге на передачу имущества (Королевский законодательный декрет 1/1993). Формула проста:

Стоимость голой собственности = Общая стоимость недвижимости − Стоимость узуфрукта

Формула для пожизненного узуфрукта (правило 89)

Для расчёта стоимости пожизненного узуфрукта применяется следующее правило:

Стоимость узуфрукта (%) = 89 − Возраст узуфруктуария

С двумя ограничениями:

• Минимум: 10% стоимости недвижимости (для лиц старше 79 лет).
• Максимум: 70% стоимости недвижимости (для лиц моложе 20 лет).

Следовательно:

Стоимость голой собственности (%) = 100% − (89 − Возраст) = Возраст + 11

Или иначе:

Стоимость голой собственности (%) = 11 + Возраст узуфруктуария

С максимумом 90% (когда узуфрукт составляет минимальные 10%).

Формула для временного узуфрукта

Для узуфруктов с определённым сроком:

Стоимость узуфрукта (%) = 2% × количество лет

С максимумом 70% от стоимости недвижимости.

Таким образом, для узуфрукта на 15 лет: 2% × 15 = 30% (стоимость узуфрукта), а голая собственность составит 70%.

Таблицы стоимости по возрасту узуфруктуария

Полная таблица фискальной стоимости голой собственности в зависимости от возраста узуфруктуария:

Возраст узуфруктуария	Стоимость узуфрукта	Стоимость голой собственности
20 лет и менее	70% (максимум)	30%
25 лет	64%	36%
30 лет	59%	41%
35 лет	54%	46%
40 лет	49%	51%
45 лет	44%	56%
50 лет	39%	61%
55 лет	34%	66%
60 лет	29%	71%
65 лет	24%	76%
66 лет	23%	77%
67 лет	22%	78%
68 лет	21%	79%
69 лет	20%	80%
70 лет	19%	81%
71 год	18%	82%
72 года	17%	83%
73 года	16%	84%
74 года	15%	85%
75 лет	14%	86%
76 лет	13%	87%
77 лет	12%	88%
78 лет	11%	89%
79 лет и более	10% (минимум)	90%

Важное замечание: эти проценты являются фискальными значениями, используемыми для расчёта налогов. Реальная рыночная цена голой собственности обычно отличается.

Фискальная стоимость vs рыночная стоимость: ключевые различия

Это фундаментальное различие, которое многие не знают:

Фискальная стоимость

• Это значение, которое использует налоговая служба для расчёта налогов (ИТП, прирост стоимости).
• Рассчитывается по формуле статьи 26 (правило 89).
• Это теоретическое и фиксированное значение в зависимости от возраста.
• Не учитывает рыночные условия.

Рыночная стоимость

• Это реальная цена, которую покупатель готов заплатить.
• Учитывает предложение, спрос и условия рынка.
• Обычно ниже фискальной стоимости голой собственности.
• Отражает риск долголетия и временную неликвидность.

Почему они различаются?

Рыночная стоимость обычно ниже фискальной по нескольким причинам:

1. Риск долголетия: покупатель не знает, когда сможет использовать жильё.
2. Временная неликвидность: нельзя использовать или сдавать недвижимость во время узуфрукта.
3. Альтернативные издержки: инвестированный капитал не приносит дохода в течение многих лет.
4. Риск ухудшения состояния: жильё может потерять в цене из-за плохого обслуживания.
5. Ограниченный рынок: заинтересованных покупателей меньше, чем на обычном рынке.

Сравнение стоимостей

Для жилья стоимостью 300 000 € с узуфруктуарием 75 лет:

Показатель	Фискальная стоимость	Рыночная стоимость
Стоимость узуфрукта	42 000 € (14%)	90 000 – 120 000 € (30–40%)
Стоимость голой собственности	258 000 € (86%)	180 000 – 210 000 € (60–70%)

Как видите, цена, которая реально платится на рынке, может быть значительно ниже фискальной стоимости.

Практические примеры с реальными цифрами

Пример 1: Человек 70 лет в Мадриде

Данные:

• Жильё в Мадриде, район среднего-высокого класса.
• Рыночная стоимость: 350 000 €.
• Узуфруктуарий: 70 лет.

Фискальный расчёт:

• Стоимость узуфрукта: 89 − 70 = 19% → 350 000 × 19% = 66 500 €
• Фискальная стоимость голой собственности: 350 000 − 66 500 = 283 500 € (81%)

Расчётная рыночная стоимость:

• Диапазон: 55–65% от стоимости недвижимости.
• Расчётная цена: 192 500 – 227 500 €

Налоги для покупателя (ИТП Мадрида 6%):

• Налоговая база: 283 500 € (фискальная стоимость)
• ИТП: 283 500 × 6% = 17 010 €

Пример 2: Пара 80 лет в Барселоне

Данные:

• Квартира в Барселоне, район Эшампле.
• Рыночная стоимость: 450 000 €.
• Узуфруктуарии: супруги 80 и 78 лет (совместный узуфрукт с правом приращения).
• Для расчёта берётся возраст младшего (78 лет).

Фискальный расчёт:

• Стоимость узуфрукта: 89 − 78 = 11% → 450 000 × 11% = 49 500 €
• Фискальная стоимость голой собственности: 450 000 − 49 500 = 400 500 € (89%)

Расчётная рыночная стоимость:

• Диапазон: 50–60% от стоимости недвижимости.
• Расчётная цена: 225 000 – 270 000 €

Примечание: при двух узуфруктуариях рынок применяет дополнительную скидку, поскольку узуфрукт длится до смерти последнего из них.

Пример 3: Человек 85 лет в Валенсии

Данные:

• Квартира в Валенсии, центр.
• Рыночная стоимость: 200 000 €.
• Узуфруктуарий: 85 лет.

Фискальный расчёт:

• Стоимость узуфрукта: 10% (минимум, так как 89 − 85 = 4, но минимум составляет 10%)
• Стоимость узуфрукта: 200 000 × 10% = 20 000 €
• Фискальная стоимость голой собственности: 200 000 − 20 000 = 180 000 € (90%)

Расчётная рыночная стоимость:

• Диапазон: 70–80% от стоимости недвижимости.
• Расчётная цена: 140 000 – 160 000 €

В 85 лет скидка меньше, потому что ожидаемая продолжительность жизни короче, и инвестор рассчитывает на более раннюю консолидацию.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Помимо фискальной формулы, на реальную цену операции влияют следующие факторы:

1. Возраст узуфруктуария

Наиболее определяющий фактор. Чем старше, тем больший процент стоимости выплачивается за голую собственность.

2. Местоположение недвижимости

Жильё в престижных районах (центры крупных городов, востребованные прибрежные зоны) достигает более высоких процентов благодаря большему спросу и потенциалу роста стоимости.

3. Состояние объекта

Хорошо обслуживаемое жильё стоит больше, чем требующее ремонта.

4. Количество узуфруктуариев

При двух узуфруктуариях (например, супруги) цена голой собственности снижается, так как узуфрукт длится дольше.

5. Тип узуфрукта

• Пожизненный узуфрукт: большая временная неопределённость → более низкая цена.
• Временный узуфрукт: определённость срока → более высокая цена.

Инструменты для расчёта стоимости

Онлайн-калькулятор

Самый быстрый способ получить оценку — воспользоваться нашим калькулятором голой собственности, который учитывает все факторы для предоставления ценового диапазона, адаптированного к вашему случаю.

Профессиональная оценка

Для реальных операций рекомендуется получить официальную оценку аккредитованным оценщиком.

Часто задаваемые вопросы

Должны ли фискальная стоимость и цена продажи совпадать?

Не обязательно. Цена продажи устанавливается свободно между сторонами. Однако налоговая служба будет использовать кадастровую справочную стоимость как минимум для расчёта налогов.

Можно ли торговаться при покупке голой собственности?

Да, цена свободно обсуждается между покупателем и продавцом. Фискальная формула определяет только налоговую базу.

Что происходит, если жильё значительно подорожает?

Рост стоимости выгоден голому собственнику (покупателю), поскольку при консолидации полного права собственности он будет иметь недвижимость стоимостью выше уплаченной.

Заключение

Расчёт стоимости голой собственности сочетает простую фискальную формулу (правило 89) с множеством рыночных факторов, определяющих реальную цену. Знание обеих стоимостей позволяет вести переговоры осознанно и принимать лучшее решение.

---

Хотите узнать, сколько стоит голая собственность вашего жилья? Воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором для мгновенной оценки или свяжитесь с нашими экспертами для профессиональной персонализированной оценки.