Wie berechnet man den Wert des nackten Eigentums?

Die Berechnung des Wertes des nackten Eigentums (nuda propiedad) ist sowohl für Verkäufer, die wissen möchten, wie viel sie erhalten können, als auch für Investoren, die rentable Gelegenheiten suchen, unerlässlich. In diesem Artikel erklären wir die gesetzlichen Formeln, die Alterstabellen und den Unterschied zwischen Steuerwert und Marktwert mit praktischen Beispielen.

Die gesetzliche Formel: Artikel 26 des ITP-Gesetzes

Die steuerliche Berechnung des nackten Eigentums wird durch den Artikel 26 des Konsolidierten Textes des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer geregelt. Die Formel ist einfach:

Wert des nackten Eigentums = Gesamtwert der Immobilie - Wert des Nießbrauchs

Formel für den lebenslangen Nießbrauch (Regel der 89)

Wert des Nießbrauchs (%) = 89 - Alter des Nießbrauchers

Mit zwei Grenzen:

• Minimum: 10% des Immobilienwertes (für über 79-Jährige).
• Maximum: 70% des Immobilienwertes (für unter 20-Jährige).

Daraus folgt:

Wert des nackten Eigentums (%) = 100% - (89 - Alter) = Alter + 11

Oder anders ausgedrückt:

Wert des nackten Eigentums (%) = 11 + Alter des Nießbrauchers

Mit einem Maximum von 90% (wenn der Nießbrauch das Minimum von 10% beträgt).

Formel für den zeitlich begrenzten Nießbrauch

Wert des Nießbrauchs (%) = 2% × Anzahl der Jahre

Mit einem Maximum von 70% des Immobilienwertes.

Werttabellen nach Alter des Nießbrauchers

Vollständige Tabelle des steuerlichen Wertes des nackten Eigentums nach Alter:

Alter des Nießbrauchers	Wert des Nießbrauchs	Wert des nackten Eigentums
20 Jahre oder jünger	70% (Maximum)	30%
30 Jahre	59%	41%
40 Jahre	49%	51%
50 Jahre	39%	61%
60 Jahre	29%	71%
65 Jahre	24%	76%
70 Jahre	19%	81%
75 Jahre	14%	86%
79 Jahre oder älter	10% (Minimum)	90%

Wichtiger Hinweis: Diese Prozentsätze sind steuerliche Werte, die für die Steuerberechnung verwendet werden. Der tatsächliche Marktpreis des nackten Eigentums ist in der Regel anders.

Steuerwert vs Marktwert: Schlüsselunterschiede

Steuerwert

• Ist der vom Finanzamt zur Steuerberechnung verwendete Wert.
• Wird mit der Formel des Artikels 26 berechnet (Regel der 89).
• Ist ein theoretischer und fester Wert je nach Alter.
• Berücksichtigt nicht die Marktbedingungen.

Marktwert

• Ist der tatsächliche Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist.
• Berücksichtigt Angebot, Nachfrage und Bedingungen des Marktes.
• Ist üblicherweise niedriger als der steuerliche Wert.
• Spiegelt das Langlebigkeitsrisiko und die zeitweilige Illiquidität wider.

Warum unterscheiden sie sich?

Der Marktwert ist aus mehreren Gründen üblicherweise niedriger:

1. Langlebigkeitsrisiko: Der Käufer weiß nicht, wann er die Wohnung nutzen kann.
2. Zeitweilige Illiquidität: Die Immobilie kann während des Nießbrauchs weder genutzt noch vermietet werden.
3. Opportunitätskosten: Das investierte Kapital erwirtschaftet jahrelang keine Erträge.
4. Verschlechterungsrisiko: Die Wohnung kann durch mangelnde Wartung an Wert verlieren.
5. Begrenzter Markt: Es gibt weniger interessierte Käufer als auf dem konventionellen Markt.

Wertevergleich

Für eine Wohnung im Wert von 300.000 € mit einem Nießbraucher von 75 Jahren:

Konzept	Steuerwert	Marktwert
Wert des Nießbrauchs	42.000 € (14%)	90.000 - 120.000 € (30-40%)
Wert des nackten Eigentums	258.000 € (86%)	180.000 - 210.000 € (60-70%)

Praktische Beispiele

Beispiel 1: 70-Jährige Person in Madrid

Daten: Wohnung in Madrid, Marktwert: 350.000 €. Nießbraucher: 70 Jahre.

Steuerliche Berechnung:

• Wert Nießbrauch: 89 - 70 = 19% → 350.000 × 19% = 66.500 €
• Steuerlicher Wert nacktes Eigentum: 350.000 - 66.500 = 283.500 € (81%)

Geschätzter Marktwert: 55-65% → 192.500 - 227.500 €

Steuern für den Käufer (ITP Madrid 6%): 283.500 × 6% = 17.010 €

Beispiel 2: Ehepaar, 80 Jahre in Barcelona

Daten: Wohnung in Barcelona, Marktwert: 450.000 €. Nießbraucher: 80 und 78 Jahre. Es wird das Alter des Jüngeren (78) genommen.

Steuerliche Berechnung: Nießbrauch: 89 - 78 = 11% → 49.500 €. Nacktes Eigentum: 400.500 € (89%)

Geschätzter Marktwert: 50-60% → 225.000 - 270.000 €

Beispiel 3: 85-Jährige Person in Valencia

Daten: Wohnung in Valencia, Marktwert: 200.000 €. Nießbraucher: 85 Jahre.

Steuerliche Berechnung: Nießbrauch: 10% (Minimum) → 20.000 €. Nacktes Eigentum: 180.000 € (90%)

Geschätzter Marktwert: 70-80% → 140.000 - 160.000 €

Einflussfaktoren auf den Marktpreis

1. Alter des Nießbrauchers: Je älter, desto höher der gezahlte Prozentsatz.
2. Lage: Immobilien in erstklassigen Lagen erzielen höhere Prozentsätze.
3. Erhaltungszustand: Gut gepflegte Wohnungen sind mehr wert.
4. Anzahl der Nießbraucher: Bei zwei Nießbrauchern sinkt der Preis.
5. Art des Nießbrauchs: Lebenslang = mehr Unsicherheit = niedrigerer Preis. Zeitlich begrenzt = höherer Preis.

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Häufig gestellte Fragen

Müssen Steuerwert und Verkaufspreis übereinstimmen?

Nicht unbedingt. Der Verkaufspreis ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Das Finanzamt verwendet jedoch den Kataster-Referenzwert als Minimum für die Steuerberechnung.

Kann man beim Kauf von nacktem Eigentum verhandeln?

Ja, der Preis ist frei verhandelbar zwischen Käufer und Verkäufer.

Was passiert, wenn die Wohnung stark an Wert gewinnt?

Die Wertsteigerung kommt dem nackten Eigentümer (Käufer) zugute, da er bei der Konsolidierung des Volleigentums eine Immobilie besitzt, die mehr wert ist als er bezahlt hat.

Fazit

Die Berechnung des Wertes des nackten Eigentums kombiniert eine einfache steuerliche Formel (die Regel der 89) mit mehreren Marktfaktoren. Die Kenntnis beider Werte ermöglicht es Ihnen, informiert zu verhandeln und die beste Entscheidung zu treffen.

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